لا يحق للمشتري بعقد عرفي مطالبة المستاجر من البائع باي حق الا اذا كان البائع قد احال عليه عقد الايجارلا يجوز لمشتري العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة إلا إذا قام البائع بتحويل عقد الإيجار إليه وقَبِل المستأجر هذه الحوالة أو أُعلن بها؛ لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه، وتبعًا لذلك يحق للمشتري المحال إليه أن يقاضي المستأجر المحال عليه في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده ومنها دعوى الفسخ، يستوي في ذلك أن يحصل إعلان الحوالة من المشتري أو البائع طالما حصل بأية ورقة رسمية تعلَن بواسطة المحضرين وتشتمل على ذِكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية، ذلك أن حوالة الحق تتم بمجرد تراضي المحيل والمحال إليه دون حاجة إلى شكل خاص، ولا تستوجب رضاء المدين، ويترتب عليها انتقال الحق المحال به من المحيل إلى المحال له بمجرد انعقاد العقد، ويكفي في إعلان المدين بالحوالة لتنفذ في حقه حصوله بأية ورقة رسمية تعلن بواسطة المحضرين وتشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية، وبالتالي فإن إعلان صحيفة الدعوى التي يرفعها المحال له على المدين مطالبًا إياه بوفاء الحق المحال به يعتبر إعلانًا بالمعنى المقصود قانونا وتنفذ في حق المدين. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق - حسبما حصَّله الحكم الابتدائي - ثبوت صفة الطاعنة في إقامة الدعوى بطرد المطعون ضدهما من العين محل عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2002 مع الإخلاء والتسليم؛ ذلك أن الطاعنة قامت بشراء العقار الكائن به عين النزاع من المالكة السابقة - البائعة - وأن الأخيرة قامت بتحويل عقد الإيجار إليها وأنذرت مورث المطعون ضدهما بتحويل الحق في استلام القيمة الإيجارية إلى الطاعنة باعتبارها المالكة الجديدة وأن مورث المطعون ضدهما وجّه إنذارات عرض أجرة إلى الطاعنة عن فترات لاحقة على إنذاره بحوالة الحق في عقد الإيجار ثابت بها استلامها للأجرة وقدّمت الطاعنة أمام المحكمة المستندات التي تؤيِّد ذلك؛ بما مؤداه انعقاد الحوالة بين الطاعنة وبين مورث المطعون ضدهما - المستأجر الأصلي - فضلًا عن قيام المطعون ضده الأول بسداد الأجرة للطاعنة بموجب إنذارات عرض بصفته أحد ورثة المستأجر الأصلي وقبول الأخيرة لها، إلا أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة وعلى غير ذي صفة على سندٍ من عدم تقديم الطاعنة لعقد شراء العقار الكائن به عين النزاع وأن عقد الإيجار سند الدعوى قد خلا مما يفيد حوالة عقد الإيجار إلى الطاعنة، ورتّب على ذلك قضاءه السالف وأطرح ما استندت إليه الطاعنة في دعواها - على النحو سالف البيان - ولم يعمل سلطته التقديرية في شأن انعقاد الحوالة بين المؤجرة - المالكة السابقة - والطاعنة ونفاذ هذه الحوالة في حق مورث المطعون ضدهما - المستأجر – من عدمه وقد حجبه هذا عن بحث موضوع الدعوى؛ مما يعيبه ويُوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة. الطعن رقم ۱۲۹۲۸ لسنة ۹۱ ق - جلسة ۲٦ / ۱ / ۲۰۲٥
لئن كان مؤدى الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني أن من آثار عقد البيع نقل منفعة المبيع إلى المشترى من تاريخ إبرام العقد، فيتملك المشترى الثمرات و الثمار في المنقول و العقار على السواء ما دام المبيع شيئاً معينا بالذات من وقت تمام العقد، ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف، يستوي في بيع العقار أن يكون العقد مسجلاً أو غير مسجل لأن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشترى و لو لم يسجل عقده، إلا أن حق المشترى بعقد غير مسجل في اقتضاء ثمار العقار لا يكون إلا قبل البائع و لا يجوز له أن يتمسك به قبل المستأجر من هذا الأخير، ذلك أن مفاد ما تقضى به المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني أن أثر الإيجار لا ينصرف لغير الخلف الخاص، و لا يعد المشترى خلفاً خاصاً لبائع العقار إلا بانتقال الملكية إليه بالتسجيل، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع و لا تربطه علاقة مباشرة بمستأجر العقار من البائع، فلا يستطيع الرجوع عليه بالطريق المباشر إلا إذا أحال البائع إليه حقه في الأجرة و قبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها [الطعن رقم 1099 لسنـــة 47ق جلسة 25 / 3 / 1982 مكتب فني 33 جزء رقم1]
حوالة الحق هى إتفاق بين المحيل و بين المحال له على تحويل حق الأول الذى في ذمة المحال عليه إلى الثانى ، و يتعين مراعاة القواعد العامة في إثبات الحوالة لما كان ذلك و كان المطعون عليه الأول لم يقدم ما يفيد حوالة عقد الإيجار من البائعة إليه ، و كان البين من الإنذار الموجه منه إلى الطاعنين - المستأجرين - إنه أقتصر على الإشارة إلى حلوله محل المؤجر و البائعة في عقد الإيجار بوصفه خلفاً خاصاً ، فإن ذلك لا يكفى لأثبات حصول إتفاق بينه و بين البائعة للعقار المؤجر على تخويله حقها في قبض الأجرة من الطاعنين . مؤدى ما تنص عليه المواد 146 ، 604 ، 605 ، 606 من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر و في جميع إلتزاماته نحوه غير أن إنصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص يتلقى ملكية العين المؤجرة هو ما يترتب عليه من أثار و أن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدنى ، إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذى قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر و بالشروط المبينة فيها لا يكون التصرف إليه - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا إنتقلت إليه الملكية فعلاً . و على ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الأحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه ، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع مؤجر العقار ، و علاقة المشترى بالبائع و علاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى و لا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل عقده لهذا العقار و من ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشىء بالطريق المباشر علم المستأجر المعول عليه في الحلول محل البائع في عقد الإيجار و إلتزامه دفع الأجرة لمشترى العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشتر سجل عقد شرائه و إنتقلت إليه الملكية ، و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر و اعتبر المطعون عليه محالاً إليه بعقد الإيجار رغم خلو الأوراق مما يفيد ذلك و رغم أن علم الطاعنين - المستأجرين - بشراء المطعون عليه الأول للعقار و إختصامهم أياه في دعوى التخفيض لا يخول له الحق في إقتضاء الأجر منهم طالما لم يسجل عقد شرائه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .. الطعن رقم ٦۰۱ لسنة ٤۳ ق - جلسة ۳۰ / ۳ / ۱۹۷۷مكتب فنى ( سنة ۲۸ - قاعدة ۱٥۲ - صفحة ۸۷۷ )
يجوز لمشتري العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها الأجرة إذا ما قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها، لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقاً لنص الفقرة الثانية المادة 305 من القانون المدني ومن ثم فإنه يحق للمشتري - تبعاً لذلك - أن يقاضي المستأجر - المحال عليه - في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة إلى اختصام المؤجر - المحيل - لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده ومنها دعوى الفسخ [الطعن رقم 958 - لسنة 46 ق - تاريخ الجلسة 8 / 11 / 1978 - مكتب فني 29 رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1694ا
ان لمشتري العقار المؤجر ولو لم يكن عقده مسجلاً أن يطالب المستأجر بحقوقه الناشئة عن عقد الإيجار ويكلفه بالوفاء بأجرتها إذا ما قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة صراحة أو ضمناً أو أعلن بها لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه ولا فرق بين الطريقين ويغني أحدهما عن الآخر . الطعن رقم ۲۳٦٤ لسنة ۸٦ ق - جلسة ۱٦ / ٤ / ۲۰۲٤
ملحوظه ليس للحواله الحاصله بين المحيل و المحال اليه شكل خاص بمعني انها قد تكون شفهيه
وأنه لا يجوز لمشتري العقار بعقد غير مسجل- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة إلا إذا قام البائع بتحويل عقد الإيجار إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقًا لنص المادة ٣٠٥ من القانون المدني، وتبعًا لذلك يحق للمشتري المحال إليه أن يقاضي المستأجر المحال عليه في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده ومنها دعوى الفسخ، ومن المقرر- أيضًا - أن مؤدى ما نصت عليه المادة ۳۰۳ من القانون المدني أن حوالة الحق تتم بمجرد تراضي المحيل والمحال له دون حاجة إلى شكل خاص إلا إذا حال دون ذلك نص القانون أو اتفاق المتعاقدين أو طبيعة الالتزام، ويترتب على انعقادها صحيحة انتقال الحق المحال به - مدنيًا كان أو تجاريًا - من المحيل إلى المحال له بمجرد انعقادها بما له من ضمانات وبتوابعه فيكون للمحال له أن يحل محل المحيل في مباشرة دعاوى الحق المحال به وإجراءات استيفائه دون حاجة إلى إعادة ما سبق منها، الطعن رقم ۱۹۱۲٤ لسنة ۸۹ ق - جلسة ۱٤ / ٥ / ۲۰۲٥
لئن كان مؤدى الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني أن من آثار عقد البيع نقل منفعة المبيع إلى المشترى من تاريخ إبرام العقد، فيتملك المشترى الثمرات و الثمار في المنقول و العقار على السواء ما دام المبيع شيئاً معينا بالذات من وقت تمام العقد، ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف، يستوي في بيع العقار أن يكون العقد مسجلاً أو غير مسجل لأن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشترى و لو لم يسجل عقده، إلا أن حق المشترى بعقد غير مسجل في اقتضاء ثمار العقار لا يكون إلا قبل البائع و لا يجوز له أن يتمسك به قبل المستأجر من هذا الأخير، ذلك أن مفاد ما تقضى به المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني أن أثر الإيجار لا ينصرف لغير الخلف الخاص، و لا يعد المشترى خلفاً خاصاً لبائع العقار إلا بانتقال الملكية إليه بالتسجيل، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع و لا تربطه علاقة مباشرة بمستأجر العقار من البائع، فلا يستطيع الرجوع عليه بالطريق المباشر إلا إذا أحال البائع إليه حقه في الأجرة و قبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها [الطعن رقم 1099 لسنـــة 47ق جلسة 25 / 3 / 1982 مكتب فني 33 جزء رقم1]
حوالة الحق هى إتفاق بين المحيل و بين المحال له على تحويل حق الأول الذى في ذمة المحال عليه إلى الثانى ، و يتعين مراعاة القواعد العامة في إثبات الحوالة لما كان ذلك و كان المطعون عليه الأول لم يقدم ما يفيد حوالة عقد الإيجار من البائعة إليه ، و كان البين من الإنذار الموجه منه إلى الطاعنين - المستأجرين - إنه أقتصر على الإشارة إلى حلوله محل المؤجر و البائعة في عقد الإيجار بوصفه خلفاً خاصاً ، فإن ذلك لا يكفى لأثبات حصول إتفاق بينه و بين البائعة للعقار المؤجر على تخويله حقها في قبض الأجرة من الطاعنين . مؤدى ما تنص عليه المواد 146 ، 604 ، 605 ، 606 من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر و في جميع إلتزاماته نحوه غير أن إنصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص يتلقى ملكية العين المؤجرة هو ما يترتب عليه من أثار و أن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدنى ، إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذى قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر و بالشروط المبينة فيها لا يكون التصرف إليه - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا إنتقلت إليه الملكية فعلاً . و على ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الأحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه ، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع مؤجر العقار ، و علاقة المشترى بالبائع و علاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى و لا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل عقده لهذا العقار و من ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشىء بالطريق المباشر علم المستأجر المعول عليه في الحلول محل البائع في عقد الإيجار و إلتزامه دفع الأجرة لمشترى العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشتر سجل عقد شرائه و إنتقلت إليه الملكية ، و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر و اعتبر المطعون عليه محالاً إليه بعقد الإيجار رغم خلو الأوراق مما يفيد ذلك و رغم أن علم الطاعنين - المستأجرين - بشراء المطعون عليه الأول للعقار و إختصامهم أياه في دعوى التخفيض لا يخول له الحق في إقتضاء الأجر منهم طالما لم يسجل عقد شرائه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .. الطعن رقم ٦۰۱ لسنة ٤۳ ق - جلسة ۳۰ / ۳ / ۱۹۷۷مكتب فنى ( سنة ۲۸ - قاعدة ۱٥۲ - صفحة ۸۷۷ )
يجوز لمشتري العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها الأجرة إذا ما قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها، لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقاً لنص الفقرة الثانية المادة 305 من القانون المدني ومن ثم فإنه يحق للمشتري - تبعاً لذلك - أن يقاضي المستأجر - المحال عليه - في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة إلى اختصام المؤجر - المحيل - لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده ومنها دعوى الفسخ [الطعن رقم 958 - لسنة 46 ق - تاريخ الجلسة 8 / 11 / 1978 - مكتب فني 29 رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1694ا
ان لمشتري العقار المؤجر ولو لم يكن عقده مسجلاً أن يطالب المستأجر بحقوقه الناشئة عن عقد الإيجار ويكلفه بالوفاء بأجرتها إذا ما قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة صراحة أو ضمناً أو أعلن بها لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه ولا فرق بين الطريقين ويغني أحدهما عن الآخر . الطعن رقم ۲۳٦٤ لسنة ۸٦ ق - جلسة ۱٦ / ٤ / ۲۰۲٤
ملحوظه ليس للحواله الحاصله بين المحيل و المحال اليه شكل خاص بمعني انها قد تكون شفهيه
وأنه لا يجوز لمشتري العقار بعقد غير مسجل- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة إلا إذا قام البائع بتحويل عقد الإيجار إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقًا لنص المادة ٣٠٥ من القانون المدني، وتبعًا لذلك يحق للمشتري المحال إليه أن يقاضي المستأجر المحال عليه في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده ومنها دعوى الفسخ، ومن المقرر- أيضًا - أن مؤدى ما نصت عليه المادة ۳۰۳ من القانون المدني أن حوالة الحق تتم بمجرد تراضي المحيل والمحال له دون حاجة إلى شكل خاص إلا إذا حال دون ذلك نص القانون أو اتفاق المتعاقدين أو طبيعة الالتزام، ويترتب على انعقادها صحيحة انتقال الحق المحال به - مدنيًا كان أو تجاريًا - من المحيل إلى المحال له بمجرد انعقادها بما له من ضمانات وبتوابعه فيكون للمحال له أن يحل محل المحيل في مباشرة دعاوى الحق المحال به وإجراءات استيفائه دون حاجة إلى إعادة ما سبق منها، الطعن رقم ۱۹۱۲٤ لسنة ۸۹ ق - جلسة ۱٤ / ٥ / ۲۰۲٥
ملحوظه يشترط لنفاذ حوالة البائع عقد الايجار الى المشتري في حق المستاجر ان يعلن الاخير بحوالة الحق تلك او يقبلها
أن مناط نفاذ حوالة عقد الإيجار في حق المستأجر والتزامه بدفع الأجرة للمحال إليه هو إعلانه بالحوالة أو بقبولها أو بقيامه بسداد الأجرة للمحال له ، فإذا ما نفذت الحوالة في حقه فإن ذمته لا تبرأ من أجرة العين المؤجرة إلا بالوفاء بها إلى المحال إليه . الطعن رقم ۲٤۹۱۱ لسنة ۹۲ ق - جلسة ۲ / ۱۱ / ۲۰۲٤
ملحوظه صحيفة إفتتاح الدعوى التي حوت بياناً بحوالة المؤجر لعقد الإيجار يعد إعلاناً للمستاجر بتلك الحوالة
أنه يكفي في إعلان المدين بالحوالة – لتنفذ في حَقِّه – حصوله بأيَّة ورقةٍ رسميَّةٍ تُعلَن بواسطة المُحضرين، وتشتمل على ذِكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسيَّة؛ وبالتالي فإنَّ إعلان صحيفة الدعوى التي يرفعها المُحال له على المدين مطالبًا إيّاه بوفاء الحق المُحال به، يُعتبر إعلانًا بالمعنى المقصود قانونًا، وتنفذ في حَقِّ المدين الطعن رقم ۹٦۲۹ لسنة ۹۲ ق - جلسة ۲۸ / ٥ / ۲۰۲٥
أنه يكفي في إعلان المدين بالحوالة لتنفذ في حقه حصوله بأية ورقة رسمية تعلن بواسطة المحضرين وتشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية، وبالتالي فإن إعلان صحيفة الدعوى التي يرفعها المحال له على المدين مطالبًا إياه بوفاء الحق المحال به يعتبر إعلانًا بالمعنى المقصود قانونصا وتنفذ في حق المدين. الطعن رقم ۱۲۹۲۸ لسنة ۹۱ ق - جلسة ۲٦ / ۱ / ۲۰۲٥
أن مناط نفاذ حوالة عقد الإيجار في حق المستأجر والتزامه بدفع الأجرة للمحال إليه هو إعلانه بالحوالة أو بقبولها أو بقيامه بسداد الأجرة للمحال له ، فإذا ما نفذت الحوالة في حقه فإن ذمته لا تبرأ من أجرة العين المؤجرة إلا بالوفاء بها إلى المحال إليه . الطعن رقم ۲٤۹۱۱ لسنة ۹۲ ق - جلسة ۲ / ۱۱ / ۲۰۲٤
ملحوظه صحيفة إفتتاح الدعوى التي حوت بياناً بحوالة المؤجر لعقد الإيجار يعد إعلاناً للمستاجر بتلك الحوالة
أنه يكفي في إعلان المدين بالحوالة – لتنفذ في حَقِّه – حصوله بأيَّة ورقةٍ رسميَّةٍ تُعلَن بواسطة المُحضرين، وتشتمل على ذِكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسيَّة؛ وبالتالي فإنَّ إعلان صحيفة الدعوى التي يرفعها المُحال له على المدين مطالبًا إيّاه بوفاء الحق المُحال به، يُعتبر إعلانًا بالمعنى المقصود قانونًا، وتنفذ في حَقِّ المدين الطعن رقم ۹٦۲۹ لسنة ۹۲ ق - جلسة ۲۸ / ٥ / ۲۰۲٥
أنه يكفي في إعلان المدين بالحوالة لتنفذ في حقه حصوله بأية ورقة رسمية تعلن بواسطة المحضرين وتشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية، وبالتالي فإن إعلان صحيفة الدعوى التي يرفعها المحال له على المدين مطالبًا إياه بوفاء الحق المحال به يعتبر إعلانًا بالمعنى المقصود قانونصا وتنفذ في حق المدين. الطعن رقم ۱۲۹۲۸ لسنة ۹۱ ق - جلسة ۲٦ / ۱ / ۲۰۲٥
