لا تنفذ القسمه النهائيه سواء كانت اتفاقيه او رضائيه في مواجهة الغير الا بتسجيلها فليس لها اثر رجعي في مواجهة الغير ويكون اثرها من تاريخ التسجيل فقط وبمفهوم المخالفه لها اثر رجعي في مواجهة الشركاء

إذا كان ما حازه الشريك وآلت إليه ملكيته عقارا فإنه لا يمكن الإحتجاج بهذه الملكية على الغير إلا بتسجيل القسمة النهائية التي تحولت إليها قسمة المهيأة. ولا يقدح في ذلك أن القسمة تحصل في هذه الحالة بحكم القانون إذ الفقرة الثانية من المادة العاشرة من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 توجب تسجيل كل قسمة عقارية حتى تكون حجة على الغير دون أن تفرق في ذلك بين القسمة العقارية التي تتم بالإتفاق أو بحكم القاضي أو بحكم القانون، هذا إلى أن الأعمال التحضيرية للمادة 846 من القانون المدني صريحة في وجوب إتخاذ إجراءات الشهر العقاري بالنسبة للقسمة التي تتحول إليها قسمة المهايأة حيث ورد في قرار لجنة القانون المدني في محضر الجلسة السابعة والثلاثين أن النتائج العملية لحكم الفقرة الثانية تتحقق بالإتفاق أو عند النزاع بحكم ويتبع في أيهما إجراءات الشهر العقاري[الطعن رقم 332 - لسنة 35 ق - تاريخ الجلسة 26 / 6 / 1969 - مكتب فني 20 رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1084 ]
قسمة المهايأة المكانية إذا استمرت خمس عشرة سنة انقلبت بحكم القانون إلى قسمة نهائية، فإنها لا تسري في حق مشتري الحصة الشائعة في العقار إلا إذا سجلت هذه القسمة النهائية، وكان تسجيلها سابقاً على تسجيل عقد المشتري[الطعن رقم 1940 - لسنة 61 ق - تاريخ الجلسة 8 / 6 / 2008 - مكتب فني 59 رقم الصفحة 635 ]
ومن المقرر فقها ان (تقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في تبرير هذا حكم الفقرة الثانية من المادة ٨٤٦ مدنى انه تنقلب المهايأة المكانية إلى قسمة نهائية دون أثر رجعي إذا دامت خمس عشرة سنة ما لم يتفق الشركاء مقدما على غير ذلك فالقسمة النهائية لابد من تسجيلها شأنها في ذلك شأن أية قسمة أخرى ولو أنها تتم بحكم القانون فلابد من كتابة ورقة مثبتة لها فإن اتفق الشركاء على كتابة هذه الورقة سجلت باعتبارها قسمة نهائية ويعتبر تاريخ هذه القسمة من وقت انتهاء خمس العشرة سنة لا من وقت ابتداء المهايأة المكانية وهذا هو المعنى المقصود من العبارة الواردة في المذكرة الإيضاحية من أن المهايأة المكانية تنقلب إلى قسمة نهائية دون أثر رجعي فليس مقصودا بطبيعة الحال من هذه العبارة أن تكون القسمة النهائية نفسها غير ذات أثر كاشف فهي ككل قسمة لها هذا الأثر وإذا لم يتفق الشركاء على كتابة الورقة التي تعد للتسجيل، جاز لأى شريك أن يرفع النزاع إلى المحكمة، وتقضى المحكمة بثبوت القسمة النهائية، ويكون تاريخ القسمة هنا أيضاً هو اليوم التالي لانقضاء خمس العشرة سنة، لا يوم ابتداء المهايأة المكانية، ولا يوم رفع الدعوى أو يوم صدور الحكم( الوسيط في شرح القانون المدني للدكتور عبد الرازق السنهوري الجزء الثامن حق الملكيه طبعة 2004 ص 738 )

ملحوظه / ما سبق يتعلق بالقسمه النهائيه سواء اتفاقيه مكانيه دامت خمسة عشر عام ام قضائيه ما القسمه الزمانيه فلها حكمها لان الحائز يعامل معاملة المستاجر

القسمة النهائية - كلية كانت أو جزئية عينية كانت أو قسمة تصفية - قد تكون قسمة إتفاقية تتم باتفاق كل الشركاء علي إجرائها بغير اللجوء إلي القضاء فإذا لم يتيسر الاتفاق كان القضاء سبيلها وهذه هي القسمة القضائية التي عنتها المادة 841 من القانون المطعون عليها ومفادها أنه كلما كان من شأن قسمة الأموال الشائعة عينا إلحاق نقص كبير في قيمتها فإن قسمتها من خلال حكم يصدر عن المحكمة الجزئية المرفوع أمامها دعوى القسمة تتم - وأيا كانت قيمة هذه الأموال - من خلال بيعها بالمزاد وفقا للقواعد الإجرائية التي حددها قانون المرافعات وبمراعاة أن اتفاق الشركاء علي قصر المزايدة عليهم يعتبر اتفاقا صحيحا ملزما لهم جميعا )( الطعن دستورية عليا رقم 36 لسنة 17 ق - جلسة 3 / 1 / 1998- مكتب فني 9 - جزء 1 - صـ 1078 - ق 130