اذا لم يلعن البائع او المشتري الشفيع بالبيع او تم اعلانه باعلان ابطلته المحكمه لخلوه من البيانات وتم تسجيل عقد البيع فيظل للشفيع الحق في الاخذ بالشفعه مفتوح حتى اربعة اشهر من تاريخ التسجيل ولا يسقط الحق الا بعد فوات المده

نص الماده 948 / ب من القانون المدني يسقط الحق في الأخذ بالشفعة في الأحوال الآتية:(أ) إذا نزل الشفيع عن حقه في الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع.(ب) إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع.(ج) في الأحوال الأخرى التي نص عليها القانون.
وضع القانون المدني نظاماً معيناً لإجراءات الأخذ بالشفعة نص عليه في المواد من 940 إلى 943، وجعل إجراءات هذا التنظيم مرتبطة بعضها ببعض ارتباطاً وثيقاً وماسة بذات الحق وأوجب إتباعها وإلا سقط الحق في الشفعة، وهذه الإجراءات جميعاً تبدأ من جانب الشفيع من تاريخ إعلان رغبته في الأخذ بالشفعة وقد أوجب المشرع في المادة 940 من القانون المدني على المشتري أو البائع إنذار الشفيع بحصول البيع، وحدد في المادة 941 من ذات القانون البيانات التي يجب أن يشتمل عليها وهى بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً وبيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من البائع والمشتري ولقبه وصناعته وموطنه وذلك بهدف علم الشفيع الشامل بأركان البيع الجوهرية لكي يقدر مصلحته في طلب الشفعة ويتمكن من توجيه طلبه إلى من يجب توجيهها إليه، ومن ثم فإن القانون يكون قد حدد طريقة خاصة لهذا العلم وهو ذلك الإنذار الرسمي المتضمن لتلك البيانات ولا مجال للاعتداد بعلم الشفيع بغير هذه الوسيلة التي حددها القانون. لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أنه لا المشتري ولا البائع قام بإنذار الشفيعة بحصول البيع طبقاً لما أوضحته المادة 941 سالفة الذكر فإن ميعاد إعلان الشفيعة لرغبتها في أخذ العقار يكون منفتحاً أمامها إلى ما بعد تسجيل البيع بأربعة أشهر طبقاً لنص المادة 948 / ب من القانون المدني، ولا تسأل الشفيعة على التأخير في إعلان أحد البائعين بصحيفة الدعوى بسبب عدم توجيه إنذار لها بأسماء البائعين ويكون الحكم المطعون فيه إذ رفض الأخذ بالدفع بسقوط حق الشفيعة في الأخذ بالشفعة على هذا الأساس قد التزم صحيح القانون ويكون الطعن بذلك على غير أساس[الطعن رقم 1060 - لسنة 49 ق - تاريخ الجلسة 21 / 2 / 1980 - مكتب فني 31 رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 583 ]
من المقرر في قضاء هذه المحكمة (1) أن المشرع إذ أوجب في المادة 940 من القانون المدني على من يريد الأخذ بالشفعة إعلان رغبته فيها إلى كل من البائع والمشتري خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار الرسمي الموجه من أيهما إليه وإلا سقط حقه على اعتبار أن هذا الإنذار هو الذي يتحقق به علم الشفيع بوقوع البيع، فقد افترض ألا يقوم البائع أو المشتري بإنذار الشفيع بحصول البيع أو أن يقع الإنذار باطلاً فيظل الحق في الشفعة قائماً مع أنه حق استثنائي يخل بحق المالك في التصرف في ملكه لمن يريد، وتلافياً لذلك جعل المشرع سبيلاً ميسراً للمشتري يطمئن معه إلى سقوط الحق في الشفعة، فنص في الفقرة (ب) من المادة 948 مدني على أن يسقط الحق في الأخذ بالشفعة إذ انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع، ذلك أنه افترض افتراضا غير قابل لإثبات العكس أن الشفيع علم بالبيع إذا سجله المشتري، ولكن لما كان علم الشفيع بوقوع البيع في هذه الحالة ليس إلا علماً افتراضيا فقد أطال المدة التي يتعين خلالها طلب الشفعة فجعلها أربعة أشهر وقت التسجيل، فإذا أعلن رغبته في الأخذ بالشفعة إلى كل من البائع والمشتري قبل انقضائها فقد حفظ حقه من السقوط وتعين عليه إتباع باقي الإجراءات المنصوص عليها في المادتين 942، 943 من القانون المدني ومنها رفع الدعوى في مدى ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة شأنه في ذلك شأن الشفيع الذي أنذره البائع أو المشتري بوقوع البيع[الطعن رقم 2033 - لسنة 50 ق - تاريخ الجلسة 13 / 12 / 1981 - مكتب فني 32 رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 2273 ]
ان ابطلت المحكمه الانذار لعدم اشتماله على بيانات العقار والاركان الجوهريه للبيع انفتح الميعاد للشفيع حتى اربعين يوما بعد تسجيل المشتري لعقد بيعه ( الحكم النقض التالي لهذا المبدأ ولكن بمفهوم المخالفه )
وحيث أن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك يقول إن محكمة الاستئناف قضت ببطلان الإنذار الموجه منه للمطعون ضده الأول بتاريخ 27/3/1979 بمقولة خلوه من بيان حدود العقار والمصروفات الرسمية وخلص من ذلك إلى عدم سريان ميعاد الخمسة عشر يوماً المنصوص عليها في المادة 940 من القانون المدني بحيث يبقى ميعاد الأخذ بالشفعة مفتوحاً بالنسبة للشفيع لعدم إنذاره ويكون له بالتالي الحق في الأخذ بالشفعة في عقد البيع اللاحق المقدم في الدعوى 26 لسنة 1980 م. ك دمنهور وذلك حتى لو كان قد فاته الأخذ بها في العقد الأول الذي تم استبداله وباعتبار أن شروط البيع فيه قد تغيرت بالنسبة لنقصان الثمن، في حين أن القانون لم يتطلب في إنذار إبداء الرغبة إلا بيان العقار بياناً كافياً تذكر فيه أوصافه التي تنفي عنه الجهالة على نحو ما ورد بالإنذار الموجه منه. هذا فضلا عن عدم وجود أية مصروفات رسمية وهو ما يقطع بخطأ ما ذهب إليه الحكم من بطلان الإنذار المذكور ويهدر بالتالي ما انتهى إليه من عدم سريان الميعاد المنصوص عليه في المادة 940 مدني مع ما رتبه على ذلك من نتائج بما كان يستوجب بدوره تأييد الحكم المستأنف القاضي بسقوط حق المطعون ضده الأول في الأخذ بالشفعة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي صحيح ذلك أن من المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن القصد من البيانات المتعلقة بالعقار التي أوجبت المادة 941 من القانون المدني اشتمال الإنذار الرسمي عليها هو مجرد تعريف الشفيع بالعقار المبيع تعريفاً كافياً بحيث يستطيع أن يعمل رأيه في الصفقة فيأخذ بالشفعة أو يترك إذ العبرة في تحديد مساحة القدر المبيع وأبعاده بالبيانات الواردة بعقد البيع دون البيانات الواردة بالإنذار مما مؤداه أن البيان الذي يتمكن به الشفيع من معرفة العقار معرفة نافية للجهالة بأن كان متضمناً لموقع العقار وأوصافه وما يعينه يعد بياناً كافياً ولو لم يذكر به حدود العقار طالما أن البيانات التي تضمنها الإنذار من شأنها تعيين تلك الحدود. أما المصروفات التي يتعين بيانها في الإنذار إن كانت فهي تلك التي تم إنفاقها في شأن إبرام التصرف أو التعاقد كالسمسرة والأتعاب ... إلخ منذ تاريخ البيع وحتى وقت الإنذار، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الإنذار الرسمي المعلن للمطعون ضده الأول في 27/3/1979 قد تضمن أن البيع أنصب على كامل نصيب المطعون ضده الثاني الشائع في العقارين الكائنين بزمام فقرها ببندر دمنهور والبالغ مساحة أولهما 16ط بحوض جنيه الفلاحين وأم شعبة قسم ثاني ضمن 5 والبالغ مساحة الثاني 1ف و13ط و21س وكانت هذه البيانات كافية بذاتها لتعريف المطعون ضده الأول بموقع وحدود المبيع الشائع بينه وبين المطعون ضده الثاني مناصفة وكان الطاعن قد أقر مع هذا بعدم وجود أية مصروفات رسمية متعلقة بهذا البيع حتى تضاف للثمن أو تذكر بالإنذار فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى رغم ذلك ببطلان الإنذار الموجه من الطاعن إلى المطعون ضده الأول بمقولة خلوه من بيانات حدود العقار والمصروفات الرسمية فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد رتب على هذا الخطأ – فيما انتهى إليه من بطلان الإنذار اعتبار ميعاد الشفعة مفتوحاً أمام المطعون ضده الأول وهو ما انتهى به إلى القول بأن من حقه – ولو كان قد فاته الأخذ بالشفعة في البيع الابتدائي – أن يأخذ بها في البيع النهائي موضوع محضر الصلح المقدم في 10/2/1980 في الدعوى رقم 26 لسنة 1980 مدني كلي دمنهور وبالثمن الوارد به وقدره 10000ج وذلك باعتبار أن شروط هذا العقد تختلف عن شروط العقد السابق وأن له – أي للشفيع – أن يتمسك بالعقد الظاهر بوصفه من الغير – وهو ما خلص منه إلى القضاء للشفيع بطلباته، وإذ ثبت واستبان – مما سلف – خطأ ذلك الذي ذهب وانتهى إليه الحكم وبنى عليه قضاءه المطعون فيه وكان الثابت على خلافه – أن الإنذار الموجه من الطاعن إلى المطعون ضده الأول صحيح ومنتج لآثاره كان من المتعين على هذا الأخير وطبقاً لما توجبه المواد 940، 942، 943 من القانون المدني أن يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة إلى كل من المشتري – الطاعن – والبائع – المطعون ضده الثاني – خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ هذا الإنذار الحاصل في 27/3/1979 وهو تاريخ علمه اليقيني بالبيع المثبت للشفعة وأن يودع كل الثمن المسمى بالإنذار باعتباره – وعلى ما هو مقرر في قضاء النقض - الثمن الحقيقي إلى أن تثبت صوريته – أو الثمن الذي يدعي تحت مسئوليته أنه الثمن الحقيقي وأن يرفع دعوى الشفعة في خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة، بحيث إذا سكت عن ذلك فلم يعلن عن رغبته أو لم يودع الثمن ويرفع الدعوى في الميعاد المحدد سقط حقه في الأخذ بالشفعة، لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الأول لم يقم بإعلان رغبته في الأخذ بالشفعة إلا في 13/3/1981 – أي بعد قرابة عام من إنذاره – فإن حقه في طلب الشفعة يكون قد سقط ولا ينال من ذلك ما يدعيه من أن حقه في الأخذ بالشفعة قد انفتح من جديد بظهور عقد البيع المقدم بمحضر الصلح في القضية رقم 26 لسنة 1980 مدني كلي دمنهور في 6/2/1980 والمتضمن أن الثمن هو 10000ج – ذلك أن العبرة في تحديد بدء ميعاد أبداء الرغبة في الشفعة هي كما سلف القول – بتاريخ علم الشفيع بحصول البيع المثبت للشفعة ودون توقف – في هذا الصدد – على مدى جدية الثمن أو صوريته بعد أن كفل القانون للشفيع الحق في استجلاء ذلك وإثباته بكافة الطرق، وبصرف النظر عما إذا كان ذلك البيع الذي تم قد أفرغ باتفاق الطرفين في محررين – أحدهما صوري لغاية معينة – إذ ليس من شأن ذلك أن يغير من واقع التصرف المبرم وجديته أو اعتبار العقد الصوري تعديلا للعقد الحقيقي أو بديلا عنه، ومن ثم فليس أمام الشفيع وقد أنذر رسمياً بحصول البيع إلا أن يبادر إلى إعلان رغبته في الأخذ بالشفعة في الميعاد المحدد لذلك وبالثمن الذي يدعي أنه الثمن الحقيقي محتفظاً لنفسه بالحق في إثبات ذلك بكافة طرق الإثبات القانونية على النحو والتفصيل السالف بيانه. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه. [الطعن رقم 2184 - لسنة 51 ق - تاريخ الجلسة 29 / 1 / 1985 - مكتب فني 36 رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 170 ]