يشترط لطلب الاخذ بالشفعه ان يكون الطالب مالك بالتقادم او بعقد مسجل وان يكون التسجيل بتاريخ سابق على البيع واذا كان حاصل على حكم بصحة ونفاذ عقده يشترط ان يكون الحكم مسجل

الشريك في معنى المادة 936/ب من القانون المدني هو المالك على الشيوع. وإذ كان أثر التسجيل في نقل الملكية - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا يترتب إلا من تاريخ حصوله دون أن يرتد إلى تاريخ سابق عليه، فإن المشتري لا يكون مالكاً إلا بتسجيل عقده. وإذ كان الحكم المطعون فيه لم يعتبر الطاعنة شريكة على الشيوع في العقار المشفوع فيه، استنادا إلى أن تسجيل الحكم بصحة العقد الصادر إليها لاحق لعقد البيع الذي تولدت عنه الشفعة، فإنه لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون[الطعن رقم 324 - لسنة 40 ق - تاريخ الجلسة 27 / 11 / 1975 - مكتب فني 26 رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1515 ]
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، ذلك أنه لما كان يشترط للحكم بالشفعة، أن يكون الشفيع مالكاً وقت البيع للعقار الذي يشفع به، فإن تراخت ملكيته عن هذا الوقت، لم يكن له هذا الحق، وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - تطبيقاً لأحكام المادتين 935، 936 من القانون المدني - أن ملكية الشفيع للعقار المشفوع به وقت إبرام البيع المشفوع فيه، شرط لقبول دعواه بالشفعة، وأنه يتعين على محكمة الموضوع أن تتثبت من هذه الملكية بدليل يصلح قانوناً لإثباتها، وهي إذ تفعل ذلك من تلقاء نفسها، إنما تمارس واجبها في بحث شروط الشفعة التي يتطلبها القانون ومدى انطباقها على الوقائع التي ثبتت لديها تمهيداً لإنزال الحكم الصحيح على الدعوى، وكان الشريك هو المالك على الشيوع في معنى المادة 936/ب المشار إليها، ولا يكون المشترى مالكاً إلا بتسجيل عقده، ومن وقت التسجيل لا قبله، وكان الثابت بتقرير الخبير وصورة العقد المسجل رقم 156/89 أسيوط - وبلا خلاف بين الخصوم - أن الحصة الشائعة المشفوع بها، قد آلت إلى الشفيع بالميراث عن والدته الوارثة أصلا عن أبيها ......، الذي نزعت ملكيته - ومنها أرض التداعي - وآلت إلى الشركة العقارية المصرية - التي حلت محلها الإدارة العامة لأملاك الدولة الخاصة - بالمسجل رقم 1669 لسنة 1933 أسيوط، وأنه طبقاً لقراري مجلس الوزراء في 27/11/1935، 16/3/1937 بالحفاظ على الثروة العقارية من التدهور، تم بيع الأطيان - السابق نزع ملكيتها - إلى مالكها الأصلي بموجب البيعة 179 ثروة عقارية. إلا أن البيع لم يسجل إلا في 12/1/1989 بموجب العقد المسجل برقم 156 لسنة 1989 شهر عقاري أسيوط، وهو العقد الذي سجل بمقتضاه الشفيع البيعة المشار إليها عن مساحة 11س 9ط 57 ف من بينها أرض النزاع، بما مفاده أنه وقت إبرام البيع المشفوع فيه بتاريخ 4/12/1976 لم يكن الشفيع مالكاً للحصة المشفوع بها، بما لا تقبل معه دعواه بالشفعة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر - فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه. [الطعن رقم 2861 - لسنة 70 ق - تاريخ الجلسة 14 / 11 / 2001 - مكتب فني 52 رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1098 ]
مجرد التعاقد على البيع ينشأ عنه حق للجار في الأخذ بالشفعة بشرط أن يكون مالكاً وقت البيع لما يشفع به وفقاً للمادتين 935، 936 من القانون المدني. فإذا كان عقد شراء الأرض المشفوع فيها سابقاً على تاريخ تسجيل عقد الجار المثبت لملكيته لما يشفع به فإنه لا يكون مالكاً لما يشفع به وقت شراء الأرض المشفوع فيها ولا يعول في إثبات هذه الملكية على ما يرد في عقد المشتري من أن الأرض المذكورة محدودة بملك الشفيع[الطعن رقم 122 - لسنة 23 ق - تاريخ الجلسة 13 / 12 / 1956 - مكتب فني 7 رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 986 ]
المقرر ـ على ما جرى به قضاء محكمة النقض ـ أن الشفعة لا تجوز إلا إذا كان الشفيع مالكا للعقار المشفوع به وقت قيام سبب الشفعة، فإذا كان الشفيع قد تلقى ملكية العقار الذي يشفع به بمقتضى تصرف ناقل الملكية أو منشئ لها مما يوجب القانون تسجيله كي يقوم بهذا التسجيل حق الملكية للمتصرف إليه، وجب أن يكون تسجيل هذا التصرف قد تم فعلا قبل صدور البيع الذي يريد الشفيع أن يشفع فيه، ولا يترتب على هذا التسجيل أثره ـ وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ـ إلا من تاريخ حصوله فلا ينسحب إلى الماضي[الطعن رقم 254 - لسنة 69 ق - تاريخ الجلسة 9 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1255 ]
أن الشفعة لا تجوز إلا إذا كان الشفيع مالكاً للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أي وقت بيع العقار الذي يشفع فيه، فإن كان يستند في ملكيته إلى البيع يجب أن يكون هذا البيع مسجلاً حتى تنتقل إليه بالتسجيل ملكية العقار، وأن يكون هذا التسجيل سابقاً على البيع الذي يأخذ فيه بالشفعة، فإن لم يكن عقد شراء الشفيع مسجلاً وقت البيع فإن الشفعة لا تجوز وإن كان يستند في ملكيته إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية يتعين أن تكون مدة التقادم قد اكتملت وقت صدور البيع المشفوع فيه، فإن لم تكتمل لا يحق له الأخذ بالشفعة حتى ولو اكتملت هذه المدة قبل الأخذ بالشفعة، لما كان ذلك وكان من المقرر أيضاً في قضاء النقض بأن القانون إذ جعل البيع سبباً للشفعة وجعل حق الشفيع في طلبها متولداً من مجرد إتمام انعقاد البيع على العين المشفوعة جاء نصه عاماً مطلقاً وبهذه المثابة أجاز الشفعة في العقار المبيع ولو كان عقد البيع ابتدائي ولم يسجل ذلك أن حق الشفعة الذي ينشأ من يوم البيع لا يمكن تعليقه على حصول تسجيل العقد أو القول بمولده من يوم التسجيل فقط إذا لم ينذر المتعاقدان البائع والمشتري - الشفيع بحصول البيع الابتدائي ذلك أن حق الشفعة على ما سلف القول لا يتولد من مجرد الإنذار بحصول البيع بل من وقت انعقاده سواء تم الإنذار بحصوله أم لم يتم إذ لا يرتب الإنذار أثراً سوى سقوط الحق في الأخذ بالشفعة إذا انقضت المدة المنصوص عليها في المادة 940 من القانون المدني ولم يبد الشفيع رغبته في الشفعة قبل انقضائها - لما كان ما تقدم وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الطاعن على قوله: ".. يتعين ثبوت ملكية الشفيع للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أي وقت انعقاد بيع العقار الذي يشفع فيه ولا عبرة بتاريخ تسجيل هذا البيع لأن حق الشفعة يتولد عن عقد البيع ولو لم يكن مسجلاً [الطعن رقم 1326 - لسنة 49 ق - تاريخ الجلسة 29 / 5 / 1983 - مكتب فني 34 رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1322 ]
ملحوظه بصورية تاريخ عقد البيع هي واقعه ماديه يجوز اثباتها بكافة طرق الاثبات
أن الشفيع بحكم أنه صاحب حق في أخذ العقار بالشفعة من طبقة الغير بالنسبة إلى الطرفين المتعاقدين - البائع والمشتري - فله أن يتمسك بالعقد الظاهر دون العقد المستتر، وله أن يتمسك بأن العقد الظاهر يتضمن واقعة صورية كتقديم تاريخه إلا أنه يقع عليه إثبات ذلك بكافة طرق الإثبات على أساس أن هذه الواقعة تعد بمثابة واقعة مادية بالنسبة له. لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن محكمة أول درجة أحالت الدعوى إلى التحقيق لإثبات صورية تاريخ عقد البيع الابتدائي بالبينة ولم يشهد الطاعن أحداً مكتفياً بما قدمه من مستندات وكان الحكم المطعون فيه في حدود سلطته التقديرية قد استدل من ذلك إلى أن بيع العقار المشفوع فيه قد تم بعقد البيع الابتدائي بتاريخ 8/1/1974، فلا على الحكم من بعد أنه هو لم يعرض لدفاع الطاعن - وهو غير جوهري - القائل أن مستنداته تدل على أن حيازة العين المشفوع فيها لم تخرج من يد البائعة إلى المشترين بالعقد الابتدائي سالف الذكر إذ لو صح هذا الدفاع لا يغير وجه الرأي في الدعوى. لما كان ذلك فإن ما يثيره الطاعن بهذا الوجه من النعي لا يعدو أن يكون جدلاً في تقدير المحكمة للأدلة، لا يجوز التحدي به أمام هذه المحكمة [الطعن رقم 1326 - لسنة 49 ق - تاريخ الجلسة 29 / 5 / 1983 - مكتب فني 34 رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1322 ]