حالة اذا اقام المشتري بناء في العقار المشفوع أو غرس قبل وبعد إعلان الرغبة في الشفعة

نص الماده 946 من القانون المدني
1- إذا بنى المشتري في العقار المشفوع أو غرس فيه أشجاراً قبل إعلان الرغبة في الشفعة، كان الشفيع ملزماً تبعاً لما يختاره المشتري أن يدفع له إما المبلغ الذي أنفقه أو مقدار ما زاد في قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس.
2- وأما إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة في الشفعة، كان للشفيع أن يطلب الإزالة. فإذا اختار أن يستبقي البناء أو الغراس فلا يلتزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس.
العبرة في الشفعة هي بحالة العقار المشفوع فيه وقت بيعه، فإذا أقام المشترى عليه بناء أو غرس فيه أشجار سواء قبل أو بعد إعلان الرغبة، فإن ذلك لا يحول دون الحكم للشفيع بأحقيته في الشفعة طالما قد توفرت لديه أسبابها وأستوفى إجراءاتها القانونية وآية ذلك أن المشرع قد عالج هذه الحالة كأثر من الآثار المترتبة على الحكم بثبوت الشفعة فنص في المادة 946 من القانون المدني على أنه " 1 ـ إذا بنى المشترى في العقار المشفوع أو غرس فيه أشجار قبل إعلان الرغبة في الشفعة, كان المشفوع ملزماً تبعاً لما يختاره المشترى أن يدفع له أما المبلغ الذي أنفقه أو مقدار ما زاد في قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس. 2ـ أما إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة في الشفعة كان للشفيع أن يطلب الإزالة، فإذا أختار أن يستبقى البناء أو الغراس فلا يلزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس " [الطعن رقم 61 - لسنة 41 ق - تاريخ الجلسة 5 / 3 / 1979 - مكتب فني 30 رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 708 ]
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك بأن النص في الفقرة الثانية من المادة 946 من القانون المدني على أنه "وأما إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة في الشفعة, كان للشفيع أن يطلب الإزالة .." مفاده أن للشفيع الحق في طلب إزالة البناء أو الغراس الذي يقيمه أو يغرسه المشتري في العقار المشفوع فيه بعد إعلان الرغبة في أخذ ذلك العقار بالشفعة وإعادته إلى أصله باعتبار المشتري في هذه الحالة حائزاً سيء النية وذلك تحسبا لما قد يسببه هذا البناء أو ذلك الغراس من ضرر بالعقار المشفوع فيه أو بالانتفاع به, لما كان ذلك, وكان الثابت من الأوراق أن الشفيعة ومن بعدها ورثتها والطاعن من بينهم تمسكوا أمام محكمة الموضوع بطلب إزالة المباني التي أنشئت بمدخل العقار المشفوع فيه بالتواطؤ مع المطعون ضده الأول - المستأجر لها - بعد إعلان الرغبة بالشفعة الحاصل في 17/8/1976 مستندين في ذلك إلى العديد من الأدلة والقرائن وإذ لم يعرض الحكم المطعون فيه لتحقيق هذا الدفاع ويقسطه حقه من البحث والتمحيص وبيان ما إذا كانت هذه المباني قد تمت بمعرفة أحد البائعين أو المشترين أو المستأجر - المطعون ضده الأول - لحساب أحدهم أو لحساب نفسه قبل أو بعد إعلان الرغبة في أخذ العقار المشفوع فيه بالشفعة وهو ما لم يقطع به الخبير المنتدب في الدعوى وذلك حتى يتبين حقيقة الواقع في الدعوى تمهيداً لإنزال حكم القانون عليها, وكان لا يغني الحكم المطعون فيه استناده في رفض هذا الدفاع إلى أن مورثة الطاعن لا تملك طلب الإزالة لعدم انتقال ملكية العقار المشفوع فيه لها بالتسجيل لما هو ثابت من أنها مالكة على الشيوع قبل أخذه بالشفعة ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بما يوجب نقضه في هذا الخصوص لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن, ولما تقدم يتعين نقض الحكم المطعون فيه [الطعن رقم 2264 - لسنة 56 ق - تاريخ الجلسة 25 / 7 / 1991 - مكتب فني 42 رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1490 ]
مفاد نص المادة 246 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن لحائز الشئ الذي أنفق مصروفات ضرورية أو نافعة حق حبسه حتى يستوفى ما هو مستحق له، يستوي في ذلك أن يكون الحائز حسن النية أو سيئها، إذ أعطى القانون بهذا النص الحق في الحبس للحائز مطلقاً، وبذلك يثبت لمن أقام منشآت على أرض في حيازته الحق في حبسها حتى يستوفى التعويض المستحق له عند تلك المنشآت طبقاً للقانون. وكان الطاعن الأول قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الإستئناف بأنه كان يضع يده على العقار المشفوع فيه بإعتباره مستأجراً ثم بوصفه شفيعاً بالحكم الصادر له في الدعوى.. وأن من حقه حبس العقار حتى يسترد من الشفيع قيمة البناء الذي شيده، وإذ رفض الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضى بالتسليم بقوله "وحيث إنه عن الطلب الخاص بحبس الأرض المشفوع فيها عملاً بالمادة 246 من القانون المدني فإن ذلك مجاله بين البائع والمشترى والعلاقة القائمة بينهما وليس دخل فيها. فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وحجبه ذلك عن مواجهة هذا الدفاع والرد عليه بما يعيبه أيضاً بالقصور في التسبيب [الطعن رقم 3160 - لسنة 58 ق - تاريخ الجلسة 28 / 5 / 1991 - مكتب فني 42 رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1221 ]