المطور العقاري او مالك الارض من له الحق في المطالبه بتنفيذ التزامات العقد كازالة الاعمال المخالفه دون اتحاد الشاغلين

وحيث إن وقائع الطعن – حسبما يبين من الحكم المطعون وسائر الأوراق – تتحصل في أن الشركة الطاعنة أقامت الدعوى رقم 2809 لسنة 2016 مدني محكمة 6 أكتوبر الابتدائية ضد المطعون ضده بطلب الحكم بإزالة جميع المخالفات الواردة على عين النزاع على نفقته الخاصة وإعادة الحال إلى ما كان عليه وقت التسليم وفقاً لبنود التعاقد وإلزامه بأن يؤدي لهما مبلغ مائة ألف جنيه تعويضاً مادياً وأدبياً وذكرت بياناً لذلك: إنه بموجب عقد البيع المؤرخ 13/1/1998 باعت للمطعون ضده الوحدة المبينة بالصحيفة إلا أنه أجرى تعديلات عليها بالمخالفة لبنود العقد ومحضر التسليم وحيث أنها أنذرته بإزالة تلك التعديات وإعادة الحال إلى ما كان عليه إلا أنه لم يمتثل ومن ثم أقامت الدعوى، وبجلسة 23/9/2017 حكمت المحكمة برفض الدعوى بحالتها، استأنفت الشركة بالاستئناف رقم 11333 لسنة 134 ق محكمة استئناف القاهرة مأمورية الجيزة وندبت المحكمة خبيراً في الدعوى وبعد أن أودع تقريره قضت المحكمة بجلسة 16/9/2020 بتأييد الحكم المستأنف، طعنت الشركة الطاعنة على هذا القضاء بطريق النقض وأودعت النيابة العامة لدى محكمة النقض مذكرة ارتأت فيها نقض الحكم، وحيث عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة ورأت المحكمة أنه جدير بالنظر وحددت لذلك جلسة، وبتلك الجلسة التزمت النيابة رأيها.

وحيث إنه مما تنعاه الشركة الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك تقول: إن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه على سند من أن الشركة الطاعنة ليس لها صفة في إقامة الدعوى بحلول اتحاد الشاغلين محلها طبقاً للبند الرابع عشر من عقد البيع رغم أن الشركة الطاعنة هي المالكة لأرض المشروع الكائن به عين النزاع بالإضافة إلى أن العلاقة التعاقدية بينها وبين المطعون ضده تقطع بأنها صاحبة الحق في الدعوى وأن دور اتحاد الشاغلين لا يغل يدها كمالكة إذ إن دور هذا الأخير يقتصر على المحافظة وصيانة المباني فقط وما يثيره المطعون ضده من أنه اشترى الوحدة من آخرين خلاف الشركة الطاعنة غير صحيح إذ إن العقد سند الدعوى ومحضر التسليم محرر بينه وبين الشركة الطاعنة ومن ثم تتوافر الصفة للشركة في النزاع الراهن وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك النظر وقضى بتأييد الحكم المستأنف على سند من أن إقامة الدعوى من غير ذي صفة فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد؛ ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن الصفة في الدعوى هي صلاحية كل من طرفيها في توجيه الطلب منه أو إليه، ومن ثم فهي تقتضي وجود علاقة قانونية بينهما والطلبات المطروحة في الدعوى وتتعلق بمضمون الحق فيها باعتبار أن صاحب الصفة هو نفسه صاحب الحق أو المركز القانوني المُدعى به أو المُعتدى عليه، كما وأنه ولئن كان استخلاص توافر الصفة في الدعوى من المسائل المتصلة بالواقع تستقل بتقديره محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصها سائغاً، وأن تكون الوقائع التي ساقتها تبريراً لذلك تؤدي إلى ما استخلصته، ولما كان من المقرر أن المادة 75 من قانون البناء الصادر بالقانون 119 لسنة 2008 الواردة بالفصل الأول من الباب الرابع من القانون والخاص بتنظيم اتحاد الشاغلين قد بينت اختصاصات الاتحاد في الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار، وكانت المادة 168 من اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بها قرار وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية رقم 144 لسنة 2009 قد نصت على أنه مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التي تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلي: انتخاب وعزل رئيس الاتحاد.... الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها للعقار للمحافظة على سلامته وأجزائه المشتركة وملحقاته..... اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار......، فإن مفاد هذه النصوص يدل على أن إدارة الأجزاء المشتركة في العقار تختص بها الجمعية العمومية للاتحاد وتنحصر هذه الإدارة في الأعمال المطلوبة للحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة كل ذلك بما لا يخل بحقوق المالك على العقار ومن ثم لا تنصرف أعمال الإدارة المذكورة إلى ما يجاوز ذلك من حقوق متفرعة عن الملكية. ولما كان ذلك، وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف على سند من عدم توافر صفة الشركة الطاعنة في رفع الدعوى استناداً على أن المطعون ضده قد شكل اتحاد شاغلي حي الأشجار بتاريخ 8/5/2015 تحت رقم 470 وأصبحت الشركة الطاعنة ليس لها الحق في رفع الدعوى، وأن صاحب العقد هو رئيس اتحاد الشاغلين لحي الأشجار، وكان ما استند إليه الحكم المطعون فيه مخالفاً لما سبق بيانه لأن تكوين اتحاد شاغلي العقارات محل المشروع لا يلغي ملكية الشركة الطاعنة لأراضي ومباني المشروع وفقاً للبند الرابع عشر من عقد البيع سند الدعوى والمؤرخ 13/1/1998 وأن اختصاصات اتحاد الشاغلين تنحصر في الحفاظ على سلامة العقار وملحقاته على نحو ما بينته المادة 75 من قانون البناء سالفة البيان ولا تتعدى إلى التصرف واستغلال طبقات العقار حيث يبقى ذلك حقاً للمالك، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون مما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة. الطعن رقم ۱۷٤۸٥ لسنة ۹۰ ق - جلسة ٥ / ٦ / ۲۰۲٤