تبطل عقود بيع الوحدات المخالفه لقيود الارتفاع بدون ترخيص للمخالفه لنص الماده 66 من قانون البناء الموحد فلا يجوز بحث التزامات طرفيه ولا يجوز شهر التصرف الا بترخيص من الجهه الاداريه وهذا البطلان مطلق ومن النظام العام

إن النص في المادة ٦٦ من القانون ١١٩ لسنه ۲۰۰۸ بشأن قانون البناء الموحد على أن (يقع باطلًا كل تصرف يكون محله ما يأتي: ١- أية وحدات من وحدات المبنى أُقيمت بالمخالفة لقيود الارتفاع المصرح بها قانونًا ۲ – ... ۳- ... ولا يجوز شهر هذا التصرف إلا بعد الحصول على الموافقة اللازمة من الجهة المختصة على النحو الذي تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون، ويجوز لكل ذي شأن وللنيابة العامة طلب الحكم ببطلان التصرف) مفاده أن المشرع اعتبر إقامة أي وحدة من وحدات المبنى بدون الحصول على ترخيص من الجهة المختصة جريمة جنائية معاقب عليها قانونًا طبقًا للمواد الواردة في هذا القانون، وإذ كانت هذه الجريمة تضمنها اتفاق أُبرم بين الأفراد كان الجزاء هو البطلان المطلق لهذا الاتفاق الذي يجوز لكل ذي شأن وللنيابة العامة التمسك به في أي حالة كانت عليها الدعوى، كما يجوز لمحكمة النقض إثارته من تلقاء نفسها؛ ذلك لأن القواعد القانونية الواردة في هذا القانون تتعلق بالنظام العام وتعلو على مصالح الأفراد فيجب على جميع الأفراد مراعاة هذه المصلحة وتحقيقها ولا يجوز لهم أن يناهضوها باتفاقات فيما بينهم حتى لو حققت هذه الاتفاقات لهم مصالح فرديه باعتبار أن المصلحة الفردية لا تقوم أمام المصلحة العامة، وسواء ورد في القانون نص يُجرمها أو لم يرد إذ كان الثابت بالأوراق أن عقد الاتفاق المؤرخ ... موضوع الدعوى قد تضمن الاتفاق على إقامة ثلاثة أدوار بدءًا من الدور الخامس علوي في العقار المملوك للطاعنتين وثبت من ترخيص بناء ذلك العقار رقم ... لسنة .... حي ... المقدم صورته بالأوراق أنه دور أرضي وأربعة أدوار علوية فقط بما يدل على أن الأعمال محل عقد الاتفاق مخالفة لقيود الارتفاع المصرح بها قانونًا، وكانت هذه المخالفة تُشكل جريمة جنائية يُعاقب عليها القانون، فإن هذا الاتفاق يكون باطلًا بطلانًا مطلقًا متعلقًا بالنظام العام لمحكمة النقض إثارته من تلقاء نفسها عملًا بالمادة ٦٦ من القانون ۱۱۹ لسنة ۲۰۰۸ بشأن البناء الموحد وكذا ما تم الاتفاق عليه بشأن قيام المطعون ضدهما الأولين بإجراء التشطيبات اللازمة للعقار طبقًا للمادة ١٤٣ من القانون المدني، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه سواء ما ورد بالأسباب أو المنطوق على صحة عقد الاتفاق موضوع الدعوى وقام ببحث التزامات طرفيه رغم بطلانه على النحو سالف البيان فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون، بما يوجب نقضه ، وإذ حجبه هذا الخطأ عن بحث الآثار المترتبة على بطلان العقد المؤرخ ... بالنسبة للمتعاقدين أو الغير فإنه يكون معيبًا..الطعن رقم ۱۰۱۸۳ لسنة ۸۹ ق - جلسة ٦ / ٦ / ۲۰۲٤
إذ كان نص المادة 66 من القانون 119 لسنة 2008 بإصدار قانون البناء والتي تنص على أنه " يقع باطلاً كل تصرف يكون محله ما يأتي : 1- أية وحدة من وحدات المبنى أقيمت بالمخالفة لقيود الارتفاع المصرح به قانوناً . 2- أي مكان مرخص به كمأوى للسيارات إذا قصد بالتصرف تغيير الغرض المرخص به المكان . 3- تغيير استخدام المباني أو أي من وحداتها لغير الغرض المرخص به ، وذلك قبل الحصول على الموافقة اللازمة من الجهة المختصة . ولا يجوز شهر هذا التصرف إلا بعد الحصول على الموافقة اللازمة من الجهة المختصة على النحو الذي تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون ، ويجوز لكل ذي شأن وللنيابة العامة طلب الحكم ببطلان التصرف . " ) يدل على أن المناط لإعمال البطلان المنصوص عليه - وهو متعلق بالنظام العام دونما توسع أو القياس عليه - هو أن يكون ما أتاه المخالف تصرفاً فلا ينصرف إلى ما دونه ، وكان عقد الإيجار سند الدعوى ينشئ التزامات شخصية على المؤجر - الطاعن - هو تمكين المستأجر - الشركة المطعون ضدها – من الانتفاع بالعين وتسليمها في حالة تصلح للانتفاع بها وإجراء الترميمات الضرورية ، فهو ليس من قبيل التصرفات القانونية التي تتضمن النزول عن الحق ويترتب عليها حقاً عينياً على العين المؤجرة ، ومن ثم فلا يخضع للبطلان الوارد بتلك المادة (المادة 66 من القانون 119 لسنة 2008 بإصدار قانون البناء) ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى ببطلان عقد الإيجار لمخالفته المادة 66 من القانون 119 لسنه 2008 رغم عدم انطباقها عليه ، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه الطعن رقم ۲٤٥٥ لسنة ۸۷ ق - جلسة ۲۳ / ٤ / ۲۰۲٤
وهنا تجدر الاشاره الى انه رغم صدور قانون رقم 17 لسنة 2019 في شأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها المعدل في 7/1/2020 فانه لا يجوز ان توصف التصرفات التي محلها وحدات يجوز التصالح عليها بأنها "قابلة للإبطال" (بطلان نسبي) لان البطلان النسبي مقرر لحماية مصلحة خاصة ويصحح بالإجازة أو بسقوط الحق في التمسك بيه. بل أنها عقود باطلة بطلانًا مطلقًا وقت إبرامها لكن يجوز تصحيحها بأثر رجعي إذا صدر قرار التصالح. لان البطلان المطلق مقرر لحماية النظام العام ويصحح فقط بزوال السبب المخالف للقانون