الحق في حبس الثمن كون العقار مخالف وتم بناءه دون ترخيص

ملحوظه يوجد حكمين نقض  في هذا الشان من ظاهر النص يحق للمشتري حبس الثمن الا ان الواقع وموجبات العداله تتطلب اخذ المحكمه بالعرف على اعتبار ان هذا العيب ليس خفي والمشتري قصر في تعرفته وفقا للمالوف في التعامل

الحكم الاول

وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى بهما الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور فى التسبيب والخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك بحقه فى حبس باقى الثمن إعمالاً لحكم المادتين 161 ، 457 /2 من القانون المدنى لحين زوال الخطر الذى يتهدده وقد يؤدى لنزع حيازة المبيع من يده وحتى يوفى المطعون ضده بالتزامه بنقل الملكية إليه ، وقدم المستندات الدالة على بناء الشقة محل النزاع بدون ترخيص والتلاعب فى مستندات توصيل التيار الكهربائى لها بما قد يؤدى لصدور قرار بإزالتها ونزع حيازتها منه أو تعكير صفو هذه الحيازة بقطع التيار الكهربائى عنها حال اكتشاف عدم صحة هذه المستندات ، إلا أن الحكم المطعون فيه أغفل بحث دلالة هذه المستندات ولم يفطن لدفاعه سالف البيان وقضى بتأييد الحكم المستأنف بفسخ عقد البيع والتسليم مستدلاً فى ذلك بعدم سداده باقى الثمن وتحقق الشرط الفاسخ الصريح وهو ما يعيبه ويستوجب نقضه .وحيث إن هذا النعى فى محله ، ذلك أنه من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن المشرع أجاز للمشترى فى المادة 457 من القانون المدنى الحق فى حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدى يخشى معه نزع المبيع من يده ومفاد ذلك أن مجرد قيام هذا السبب يخول للمشترى الحق فى أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق الأداء حتى يزول الخطر الذى يهدده ما لم يكن قد نزل عن هذا الحق بعد ثبوته له أو كان فى العقد شرط يمنعه من استعماله ، وإذ كان تقدير جدية هذا السبب - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من الأمور التى يستقل بها قاضى الموضوع ، إلا أنه يجب أن يقيم قضاءه فى هذا الخصوص على أسباب سائغة تكفى لحمله ، وإذا ما تمسك المشترى أمام محكمة الموضوع بحقه فى حبس الثمن مستنداُ فى ذلك إلى سبب يتسم بالجدية يتعين على تلك المحكمة أن ترد على هذا الدفاع بأسباب خاصة باعتباره دفاعاً جوهرياً يتغير به - إن صح - وجه الرأى فى الدعوى ، وإلا شاب حكمها القصور المبطل ، كما أنه لا يحول دون استعمال هذا الحق تضمين العقد الشرط الفاسخ جزاء عدم وفاء المشترى بالثمن فى الميعاد المتفق عليه ، ذلك أن هذا الشرط لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق ، فإن كان من حق المشترى قانوناً أن يحبس الثمن من البائع فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحاً ، كما أنه من المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أنه إذا كان ما ساقه الحكم المطعون فيه فى أسبابه لا يواجه الدفاع الذى أثاره الطاعن ، وكان هذا الدفاع جوهرياً مما قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بقصور أسبابه . لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك فى دفاعه أمام محكمة الاستئناف بحقه فى حبس باقى الثمن لتعذر تنفيذ المطعون ضده لالتزامه بتقديم المستندات اللازمة لنقل الملكية وخشيته من نزع حيازة الوحدة السكنية المبيعة له من يده بعد أن تبين له أنها بنيت بدون ترخيص وتم توصيل التيار الكهربائى لها بمستندات غير صحيحة واستند فى التدليل على ذلك بصورة رسمية من ترخيص البناء رقم 932 لسنة 1983 الصادر من حى غرب الجيزة والثابت منه بناء بعض طوابق العقار الكائنة به الشقة محل النزاع بغير ترخيص وتحرير محضر مخالفة له برقم 784 لسنة 1997 ، كما قدم صورة رسمية لعقد توريد كهرباء خاص بشقة أخرى ، وكان من شأن هذا الدفاع - لو فطنت إليه المحكمة وثبت صحته - تغيير وجه الرأى فى الدعوى إذ أن مؤداه أنه يحق للطاعن أن يوقف التزامه بالوفاء بباقى الثمن لحين قيام المطعون ضده من جهته بتنفيذ التزامه ، بما يكون معه الامتناع عن الوفاء به فى هذه الحالة بحق يمنع من فسخ العقد بسببه ، فإن الحكم المطعون فيه إذ التفت عن تناول هذا الدفاع الجوهرى بما يقتضيه من بحث وتمحيص للوقوف على أثره فى الدعوى وواجهه بما لا يصلح رداً عليه بقوله " بعدم صدور قرار بإزالة الشقة ولا محل للخشية من ضياعها وثبوت الملكية للمطعون ضده وصدور ترخيص ببناء العقار " حال أن ذلك لا يواجه ما ساقه الطاعن من دفاع لتبرير حبسه لباقى الثمن ، ومن ثم فإنه يكون معيباً بالقصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع والفساد فى الاستدلال بما يوجب نقضه .)( الطعن المقيد فى جدول المحكمة برقم 16178 لسنة 75 ق جلسة ۱۰ / ٤ / ۲۰۰۷)

الحكم الثاني

مفاد نص المادة 331 من القانون المدني الملغى والتي تقابل المادة 457*/ 2 و3 من القانون القائم، أن المشرع لم يقصر حق المشتري في حبس الثمن على حالة وقوع تعرض له بالفعل وإنما أجاز له هذا الحق أيضاً ولو لم يقع هذا التعرض إذا تبين وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من يده. فمجرد قيام هذا السبب لدى المشتري يخول له الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق الأداء حتى يزول الخطر الذي يهدده وذلك ما لم يكن قد نزل عن هذا الحق بعد ثبوته له أو كان في العقد شرط يمنعه من استعماله. وعلم المشتري وقت الشراء بالسبب الذي يخشى معه نزع المبيع من يده لا يكفي بذاته للدلالة على نزوله عن هذا الحق لأنه قد يكون محيطاً بالخطر الذي يتهدده ويكون في نفس الوقت معتمداً على البائع في دفع هذا الخطر قبل استحقاقه الباقي في ذمته من الثمن ما دام أنه لم يشتر ساقط الخيار. وإذ كان اكتشاف المشتري أن المبيع أو بعضه غير مملوك للبائع يعتبر من الأسباب الجدية التي يخشى معها نزع المبيع من تحت يده فإنه يجوز للمشتري أن يحبس ما لم يؤده من الثمن حتى ولو كان المالك الأصلي لم يرجع عليه بدعوى الاستحقاق أو ينازعه بعد في المبيع.[الطعن رقم 15 - لسنة 33 - جلسة 19 / 1 / 1967 - مكتب فني 18 رقم الجزء 1 -  رقم الصفحة 143 - القاعدة رقم 24 ]

ملحوظه

نص الماده 449 من القانون المدني

 إذا تسلّم المشتري المبيع، وجب عليه التحقق من حالته بمجرد أن يتمكّن من ذلك, وفقاً للمألوف في التعامل, فإذا كشف عيباً يضمنه البائع وجب عليه أن يُخطره به خلال مدة معقولة فإن لم يفعل اعتبر قابلاً للمبيع.

2- أما إذا كان العيب مما لا يمكن الكشف عنه بالفحص المعتاد ثم كشفه المشتري, وجب عليه أن يُخطر به البائع بمجرد ظهوره، وإلا اعتبر قابلاً للمبيع بما فيه من عيب.

تقدير قيام العرف هو من سلطة محكمة الموضوع دون رقابة لمحكمة النقض عليها[الطعن رقم 283 - لسنة 23 ق - تاريخ الجلسة 18 / 4 / 1957 - مكتب فني 8 رقم الجزء 2 -  رقم الصفحة 426 ....

التحقق من قيام العرف متروك لقاضى الموضوع. وإذ كان الحكم قد نفى وجوده بأسباب سائغة وتؤدي إلى النتيجة التي إنتهى إليها فإن ما يثيره الطاعن في هذا الصدد لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً مما لا تجوز إثارته أمام محكمة النقض[الطعن رقم 578 - لسنة 35 ق - تاريخ الجلسة 22 / 4 / 1972

لمحكمة الموضوع أن تستخلص في حدود سلطتها التقديرية، ومن المستندات المقدمة في الدعوى تنفيذ طرفي العقد لإلتزاماتهما المتبادلة فيه مهتدية في ذلك بطبيعة التعامل وما ينبغي توافره من أمانة وثقة وفقاً للعرف الجاري في المعاملات، دون ما رقابة عليها في ذلك لمحكمة النقض، ما دام استخلاصها يقوم على أسباب سائغة، تؤدى إلى النتيجة التي إنتهت إليها[الطعن رقم 276 - لسنة 36 ق - تاريخ الجلسة 2 / 2 / 1971 -