الاصل ان فسخ العقد له اثر رجعي الا ان فسخ عقد الايجار له اثر فوري كونه من العقود الزمنيه الا اذا كان لم ينفذ ولم يتسلم المستاجر العين محل العقد

وكان المستقر عليه بقضاء النقض بأن الأصل أنه إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلي الحاله التى كان عليها قبل العقد عملا بالماده 160 من القانون المدنى ومن ثم فإن الفسخ له أثر رجعي سواء كان الفسخ بحكم القاضى أو بحكم الإتفاق أو بحكم القانون إلا أنه إذا كان العقد زمنيا كالإيجار وفسخ لم يكن بفسخه أثر رجعى لأن طبيعه العقود الزمنيه تستعصى على هذا الاثر ذلك أن العقد الزمني يقصد الزمن فيه لذاته بالزمن معقود عليه ، ما إنقضي منه لا يمكن الرجوع فيه ويترتب علي ذلك ان المدة التى إنقضت من عقد الإيجار قبل فسخه تبقى محتفظه باثارها ويبقى عقد الإيجار قائما طول هذه المدة وتكون الاجرة المستحقه عن المدة السابقه على الفسخ لها صفه الاجرة لا التعويض ويعتبر العقد مفسوخا من وقت الحكم البات بفسخه لا قبل ذلك ( الطعن رقم 212 - س 64 ق - تاريخ الجلسه 4/6/1998)
وحيث إن هذا النعى فى محله , ذلك بأن المقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن مفاد نص المادة 160من القانون المدنى يدل على توافر الأثر الرجعى للفسخ ، إلا أن المقرر بالنسبة لعقد الإيجار وهو من عقود المدة أنه يستعصى بطبيعته على فكرة الأثر الرجعى ، لأن الزمن فيه مقصود لذاته باعتباره أحد عناصر المحل الذى ينعقد عليه والتقابل بين الالتزامين فيه يتم على دفعات بحيث لا يمكن الرجوع فيما نفذ منه ، فإذا فسخ عقد الإيجار بعد البدء فى تنفيذه فإن آثار العقد التى أنتجها قبل الفسخ تظل قائمة عملياً ، ويكون المقابل المستحق عن هذا المدة له صفة الأجرة لا التعويض ، ولا يعد العقد مفسوخاً إلا من وقت الحكم النهائى الصادر بالفسخ لا قبله ، إلا أن الأمر يختلف إذا كان عقد الإيجار لم يتم تنفيذه ولم يتسلم المستأجر العين المؤجرة فإن تقاعس المؤجر عن تنفيذ التزامه بتسليم العين المؤجرة يوجب فسخ العقد متى طلب المستأجر ذلك ويرد الطرفان إلى الحالة التى كانا عليها عند عقد التعاقد وللمستأجر أن يسترد ما دفعه لحساب الأجرة التى سوف تستحق عليه عند تنفيذ العقد . لما كان ذلك ، وكان الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه قد قضى بفسخ عقد الإيجار وألزم الطاعن برد ما سدد إليه من إيجار وتأمين ، وكان الثابت من الأوراق وتقرير الخبير أن عين النزاع كانت بحوزة الشركة المطعون ضدها الأولى منذ بدء الإجارة ، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد طبق الأثر الرجعى للفسخ على عقد الإيجار سند الدعوى ملتفتاً عن كونه من العقود الزمنية التى تستعصى على هذا الأثر ، وهو ما يعيبه بالخطأ فى تطبيق القانون ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن . الطعن رقم ۲۱۹۲ لسنة ۸۲ ق - جلسة ۲۳ / ۲ / ۲۰۱۳