الاستثناء من قاعدة نسبية اثر العقود هي نظرية المالك الظاهر ومنها الوراث الظاهر

اولا نظرية المالك الظاهر
- المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن مناط نفاذ التصرف المبرم بعوض بين صاحب الوضع الظاهر والغير حسن النية في مواجهة صاحب الحق- المالك الحقيقي- أن يكون الأخير قد أسهم بخطئه- سلبا أو إيجابا- في ظهور المتصرف على الحق بمظهر صاحبه مما يدفع الغير حسن النية إلى التعاقد معه للشواهد المحيطة بهذا المركز والتي من شأنها أن تولد الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة ومن ثم إذا انتفت مساهمة صاحب الحق بخطئه في قيام مظهر خارجي من شأنه أن يخدع الغير الذي تعامل مع صاحب الوضع الظاهر فلا مجال لإعمال هذه النظرية الطعن 1205 لسنة 73 ق جلسة 10 / 2 / 2016 مكتب فني 67 ق 24 ص 171
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الأصل أن العقود لا تنفذ إلا في حق عاقديها، وأن صاحب الحق لا يلتزم بما صدر من غيره من تصرفات بشأنها، إلا أن المشرع اعتد في عدة تطبيقات هامة بالوضع الظاهر لاعتبارات توجبها العدالة وحماية حركة التعامل في المجتمع وتنضبط جميعا مع وحدة علتها واتساق الحكم المشترك فيها، بما يحول ووصفها بالاستثناء وتصبح قاعدة واجبة الإعمال متى توافرت موجبات إعمالها واستوفت شرائط تطبيقها، ومؤداها أنه إذا كان صاحب الحق قد أسهم بخطئه - سلبا أو إيجابا - في ظهور المتصرف على الحق بمظهر صاحبه، مما يدفع الغير حسن النية إلى التعاقد معه للشواهد المحيطة بهذا المركز والتي من شأنها أن تولد الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة مما يقتضي نفاذ التصرف المبرم بين صاحب الوضع الظاهر والغير حسن النية في مواجهة صاحب الحق - الطعن رقم 1078 لسنة 72 ق - جلسة 12 / 5 / 2003 - مكتب فني 54 - صـ 770 - ق 132
إذ كانت الطاعنة قد أقامت دعواها بطلب طرد المطعون ضدهما من الأرض المملوكة لها وتسليمها لها ودللت على ذلك بقيد ملكيتها بصحيفة الوحدة العقارية بالسجل العينى وأقام الحكم المطعون فيه قضاءه برفض دعواها على ما أورده من القول " ولما كان الثابت من تقرير الخبير المودع ملف الدعوى أن أطيان التداعى كانت في وضع يد من تدعى توحيده عبد الحميد عوض من قبل عام 1987 وباعتها لمن يدعى / .. بموجب العقد المؤرخ 29/11/1987 ووضع يده عليها منذ ذلك التاريخ وحيزت في الجمعية الزراعية باسمه كمالك ثم باعها للمستأنفتين بموجب عقد البيع المؤرخ 7/2/1994 ووضعتا اليد عليها منذ ذلك التاريخ وعليه فإن المستأنف ضدها قد أسهمت بخطئها سلباً وهو عدم مباشرتها لأملاكها وتركها بلا حارس أو رقيب أو من يتولاها مما أدى إلى ظهور من تدعى / توحيده عبد الحميد عوض بمظهر صاحبتها وباعتها لسعيد حسين عراقى الذى ظهر عليها هو الأخر بمظهر صاحبها وحيزها في الجمعية الزراعية باسمه كمالك مما ولد الاعتقاد لدى المستأنفتين بمطابقة هذا الظهور للحقيقة فإشترياها منه ووضعتا اليد عليها منذ تاريخ شرائهما . وأن الأوراق قد خلت مما يفيد أنهما كانتا سيئتى النية عند شرائهما لأطيان التداعى ومن ثم فإن وضع يدهما على أطيان التداعى يكون بناء على سبب صحيح من القانون وكان هذا الذى ساقه الحكم المطعون فيه ركيزه لقضائه برفض دعوى الطاعنة يتسم بعدم السلامة في الإستنباط والفساد في الاستدلال لأن حق الملكية مفرزه أو شائعه وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة حق دائم لا يسقط بمجرد عدم الاستعمال وإن كان للغير كسب هذه الملكية إذا توافرت له الحيازة الصحيحة بالشرائط التى استلزمها القانون والفصل في الملكية مسألة قانونية لا يجوز للقاضى النزول عنها للخبير ويتعين عليه هو أن يتولى مهمة الفصل فيها كما أن التصرفات القانونية التى عول عليها لا تنبئ بمجردها على أسهام الطاعنة بخطئها سلباً أو إيجاباً في ظهور المتصرف بمظهر المالك الظاهر المخالف للحقيقة مما يدفع الغير حسن النية اليقظ المتبصر للتعاقد معه وانصراف أثر ذلك إليها فإنه يكون مشوباً بالفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب أدى به إلى الخطأ في تطبيق القانون. الطعن رقم ۲۸۰۲ لسنة ۷۱ ق - جلسة ۲۰ / ٥ / ۲۰۱۲

لما كان الطاعنان الأول والثانى يعتبران من الغير بالنسبة لتلك الورقة ( ورقة الضد ) فلهما وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن يتمسكا بالعقد الظاهر دون المستتر ومن ثم لا يجوز أن يحاجا بالعقد المستتر إلا إذا كان هذا العقد مشهرا ( ورقة الضد ) أو كانا عالمين بصورية العقد الظاهر أو وجود ورقة الضد .الطعن رقم ۳۷۲٤ لسنة ٦۹ ق - جلسة ۲۰ / ۱ / ۲۰۰٤
ملحوظه الاصل في التعامل حسن النيه وان تلاحق الاجراءات ليس دليلا على العلم بالعقد الصوري
إذ كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم الصادر في الدعوى ... لسنة ... مدني محكمة إسكندرية الابتدائية فيما قضي به من عدم نفاذ عقدي البيع المؤرخين .... والتوكيلين الصادرين بشأنهما رقما .... خاص إسكندرية ، ... عام إسكندرية في مواجهة الطاعنة وبطرد المطعون ضدهم من المحل موضوع العقدين المؤرخين ... وإلزامهم بتسليمه للطاعنة على سند من حسن نية المطعون ضدهم من الثالث للأخيرة وأن حكم محكمة أول درجة استخلص سوء نيتهم وأنهم عالمين بصورية عقد تكوين اتحاد الملاك سند البائع لبائعهم وبورقتي الضد وأن الحكم المذكور كان استخلاصه غير سائغ وأن ما ساقه لا يقوم سنداً للعلم بصورية العقد وورقتي الضد وأن الأصل في التعامل حسن النية وأن البين للمطعون ضدهم المذكورين هو صحة عقد اتحاد الملاك بوصفه العقد الظاهر وأن تلاحق الإجراءات من جانب المطعون ضدهم والبائع لهم غير كاف للتدليل على علمهم بعقد البيع الصوري المؤرخ وكذا ورقتي الضد الخاصة بعقد اتحاد الملاك المؤرخ ...، وكانت الطاعنة قد دللت على سوء نية المطعون ضدهم المذكورين وأنهم عالمين بملكيتها لعين النزاع وعدم ملكية المطعون ضده الأول لها أو حقه في التصرف فيها وبصورية عقد تكوين اتحاد الملاك المؤرخ ... وذلك من تلاحق إجراءات المطعون ضدهم المذكورين والبائع لهم واختلاف الثمن في العقدين فضلاً عن أنها هي المالكة للأرض المقام عليها العقار الكائن به محل النزاع وهو الثابت من عقد المشاركة المؤرخ ... والثابت منه أنها المالكة للجزء الواقع به محل النزاع ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر دون أن يورد الأسباب السائغة والاعتبارات الدالة على حسن نية المطعون ضدهم من الثالث للسادسة في ضوء ما تمسكت به الطاعنة فإنه يكون قد شابه القصور في التسبيب . الطعن رقم ٤۹٥۲ لسنة ۸٦ ق - جلسة ۱۰ / ۱ / ۲۰۲۲

ملحوظه يشترط لاعتبار المشتري حسن النيه علاوة على عدم علمه بل يجب أن يكون مصحوباً بنفى تقصيره في السعى نحو معرفة القدر اللازم من المعلومات عن التصرف الذى يقبل عليه

إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعن تمسك بدفاعه الوارد بسبب النعى أمام محكمة الاستئناف إلا أن الحكم المطعون فيه أعرض عن تناول هذا الدفاع الجوهرى وأغفل بحثه وتمحيصه وأيد الحكم الابتدائي في قضائه برفض دعواه لنفاذ عقد البيع الصادر من شركة الشرق للتأمين للمطعون ضده الأول في مواجهته وباقى الورثة على انها وقت البيع كانت مالكة ظاهرة وأنهم أسهموا في ظهورها بهذا المظهر لعدم أخطارها بعدم التعامل في وحدات العقار الكائن به عين النزاع حال أن العبرة بنية المتصرف إليه فلا يكون لأخطار الشركة البائعة أثر في تحديدها وحسن نية المتصرف إليه وهو ما لا يواجه دفاع الطاعن ذلك أن مجرد نفى العلم الحقيقى لا يكفى لإثبات حسن نية المتصرف إليه وإنما يجب أن يكون مصحوباً بنفى تقصيره في السعى نحو معرفة القدر اللازم من المعلومات عن التصرف الذى يقبل عليه وهو ما لا يفترض وإنما يتعين إثابته خاصة إذا تحددت سلطات المتصرف بقواعد قانونية فلا يجوز الاحتجاج بالجهل بها لتبرير مشروعية الاعتقاد إلا إذا استحال العلم بها فإن الحكم يكون قد جاء قاصراً عن تحقيق العناصر والشروط الواجب توافرها لتطبيق نظرية الوضع الظاهر والوقوف على مدى يقظه وتنبصر المطعون ضده الأول حال التعاقد مع الشركة سالفة الذكر وتحرية عن التنظيم القانوني لها بشأن العقار الكائن به عين النزاع خاصة وأن صدرت أحكام لصالح الطاعن وباقى الورثة بإلغاء قرار فرض الحراسة على أموالهم وعقاراتهم وأقامتهم دعوى ضد شركة الشرق للتأمين بالغاء عقد البيع الصادر لها من الحراسة العامة وصدور القانونين رقمى 69 لسنة 1974 ، 141 لسنة 1981 بإلغاء فرض الحراسة ورد الاموال والممتلكات عيناً مما يعيبه ويستوجب نقضه. الطعن رقم ۱۰۲۲۳ لسنة ۸٥ ق - جلسة ۱۷ / ۱ / ۲۰۱۷

ثانيا إجارة المالك الذى فسخ عقد ملكيته متى أجر قبل الفسخ

أن الأصل أن العقود لا تنفذ إلا فى حق عاقديها وأن صاحب الحق لا يلتزم بما صدر عن غيره من تصرفات ما لم يُجز هذا التصرف . وهذا الأصل من أركان القانون التى راعاها القانون المدني فلم يسمح بالخروج عليها إلا فى واحدة من اثنتين (أولاها) هي الحالات التى حددها المشرع على سبيل الحصر لاعتبارات توجبها العدالة وحماية حركة التعامل وكفالة الاستقرار الاقتصادي ومنها إجارة المالك الذى فسخ عقد ملكيته متى أجر قبل الفسخ فإن الإيجار يسرى فى حق المالك الذى عادت إليه ملكيته بالفسخ عملاً بنص المادة 269 منه التى نصت صراحة على أن أعمال الإدارة الصادرة من الدائن تحت شرط فاسخ تبقى نافذة رغم تحقق الشرط وعلة ذلك واضحة أن المالك الأصلي قد تصرف فى ملكه وأن المالك تحت شرط فاسخ له حق الإدارة وإلا تعطلت الحياة الاقتصادية بما في ذلك حق المالك الأصلي فى أن يبيع تحت شرط فاسخ ومن ثم كان النص على أن الإيجار لا ينفسخ بفسخ الملكية. أما الثانية فما جرى عليه قضاء هذه المحكمة من نفاذ التصرف إذا كان صاحب الحق نفسه قد أسهم بخطئه- سلباً أو إيجاباً – فى ظهور المتصرف بمظهر صاحب الحق فى التصرف. وأن يكون خطأ صاحب الحق قد دفع الغير حسن النية إلى التعاقد مع صاحب الوضع الظاهر للشواهد المحيطة بوضعه والتى تولد الاعتقاد الشائع لمطابقة هذا المظهر للحقيقة. ونفاذ التصرف فى هذه الحالة أقرب إلى أن يكون جزاءً لصاحب الحق على تقصيره. لما كان ذلك وكان الثابت فى الأوراق أن المطعون ضدها الأولى لم تتصرف فى الأرض عين التداعي بحيث يمكن تحميلها تبعة تصرفها قياسياً على من يبيع تحت شرط فاسخ ولا هى أسهمت فى ظهور الطاعن فى الطعن الثاني بمظهر المالك ومن ثم فلا محل لأن ينسب إليها خطأ يُبرر نفاذ تصرف الغير فى حقها. ولا يجوز للطاعن التحجج بحسن النية أو حق الحبس ولا مجال للتعرض لهذا الالتزام أو البحث فى الإخلال به لأن محل ذلك هو التداعي استقلالاً ومن ثم يكون النعي على غير أساس . الطعن رقم ٤٦۲۹ لسنة ۸۹ ق - جلسة ۲۷ / ۱ / ۲۰۲۱

ملحوظه بيع الوارث الظاهر هو بيع صحيح ينفذ في حق الوراث الحقيقي
من المستقر عليه فقها ان ( بيع الوارث الظاهر وهذا إذا كان في حقيقته بيعاً لملك الغير لأن الوارث الظاهر لا يملك المبيع إلا أن هناك اعتبارات ترجع إلى الاستقرار الواجب للتعامل تجعل بيع الوارث الظاهر صحيحاً نافذاً في حق الوارث الحقيقي ومن ثم يتملك المشترى المبيع، ولا يعود في حاجة إلى الحماية التي أولاها القانون للمشترى في بيع ملك الغير) ( الوسيط في شرح القانون المدني للدكتور عبد الرازق السنهوري الجزء الرابع ص 234 طبعة 2004 )