مفاد نص المادة 858 من القانون المدني يدل على أن تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها عند الاقتضاء يساهم فيها جميع الملاك، لأنهم جميعاً ينتفعون بالأجزاء الشائعة أو هي في القليل معدة لانتفاعهم بها، ومساهمة كل مالك في هذه التكاليف تكون بنسبة قيمة طبقته أو شقته كما هي مقدرة وقت إنشاء الدار، وهذا الالتزام التزام عيني لا يستطيع المالك التخلص منه عن طريق التخلي عن ملكية حصته في الأجزاء الشائعة[الطعن رقم 7100 - لسنة 65 ق - تاريخ الجلسة 17 / 4 / 2007 - مكتب فني 58 رقم الصفحة 342 ]
أن النص في المادة 856/1، 2 من القانون المدني على أنه "إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة، فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع .. إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة، كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه، وهذه الأجزاء المشتركة من الدار لا تقبل القسمة ....." والنص في المادة 858/1 من القانون ذاته "على كل مالك أن يشترك في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها، ويكون نصيبه في هذه التكاليف بنسبة قيمة الجزء الذي له في الدار ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك". مفادهما أن ملكية الأجزاء المشتركة في العقار هي ملكية شائعة شيوعا إجباريا لعدم قابليتها للقسمة بين ملاك وحداته ومن ثم يتحمل كل منهم تكاليف حفظ تلك الأجزاء وصيانتها وإدارتها وتجديدها عند الاقتضاء وأن مناط الاشتراك في الملكية الشائعة للأجزاء المشتركة في العقار وتحمل نفقات حفظها أن تكون تلك الأجزاء معدة للاستعمال المشترك لجميع ملاك طبقات البناء – أو وحداته على سواء وعلى ذلك فكل الأجزاء المشتركة مثل الأساسات والأعمدة والجدران الرئيسية اللازمة للبناء كلها تكون ملكيتها وحفظها مشتركاً، بينما قد توجد أجزاء تدخل في ملكية بعض الطبقات دون غيرها وتخصص لخدمة طبقة أو شقة بعينها كمدخل خاص لها أو أن تختص بعض الطبقات بمدخلها وسلالمها ومصاعدها لا يشاركها فيها غيرها في حين تستقل مجموعة أخرى من الطبقات بمرافق مغايرة فيتحمل كل فريق بنفقات الأجزاء المعدة لاستعماله دون الأجزاء المعدة لاستعمال الآخرين مع بقائهم جميعاً ملزمين بنفقات الأجزاء المعدة لاستعمالهم المشترك كأساسات المبنى وأفنيته وأنابيب الصرف الصحي والاتصال بالمرافق العامة، وكل ذلك ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك. لما كان ذلك، وكان الثابت من تقرير لجنة الخبراء الثلاثية – التي عول عليها الحكم المطعون فيه – أنه أثبت وجود وصلات مشتركة للصرف وباب يفضي لسلم العقار في الطابق الحادي عشر – الذي يملك شققه ملاك الفندق – ولا تصل إليه مصاعده وأغلق فيه باب مصعدي العمارة - في حين تقف في هذا الطابق المصاعد المخصصة للفندق بما يتيح لهم استخدامها رغم تأييد الخبير لدفاع الطاعنين باستقلال الفندق بمدخل خاص ومصاعد خاصة فقضى الحكم بإلزامهم بتكاليف الأجزاء المشتركة باعتبار أن الفندق يستخدم كامل الأجزاء المشتركة ودون مراعاة الأجزاء الخاصة سالفة البيان ودون تحقيق لدفاعهم هذا يكون معيباً بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن[الطعن رقم 8071 - لسنة 74 ق - تاريخ الجلسة 13 / 3 / 2006 - مكتب فني 57 رقم الصفحة 244 ]
ومن المقرر فقها ان ( يؤخذ من نص المادة ٨٥٨ من القانون المدني أن تكاليف حفظ الأجزاء الشائعة وصيانتها وإدارتها وتجديدها عند الاقتضاء يساهم فيها جميع الملاك لأنهم جميعا ينتفعون بالأجزاء الشائعة أو هي في القليل معدة لانتفاعهم بها ويدخل في ذلك تكاليف ترميم الأجزاء الشائعة إذا احتاجت إلى ترميم وإصلاح المصعد ومصروفات الصيانة العادية من كنس ورش ونفقات تجديد ما يجب تجديده من هذه الأجزاء الشائعة كتجديد الباب العام للدار أو الآلة الرافعة للمياه ونحو ذلك وتدخل أيضا تكاليف المياه والكهرباء ومصروفات صيانة المصعد والسلم وأجور الأشخاص الموكلين بتعهد هذه الأجزاء الشائعة وبخاصة أجرة البواب والعوائد التي تجبيها المحليات والضرائب المفروضة وأقساط التأمين على الأجزاء الشائعة ومساهمة كل مالك في هذه التكاليف تكون بنسبة قيمة طبقته أو شقته، كما هي مقدرة وقت إنشاء الدار كذلك يستوى في المساهمة في هذه التكاليف أن ينتفع المالك فعلا بالأجزاء الشائعة أو لا ينتفع فهى معدة لانتفاعه في جميع الأحوال ويستوى أن يكون انتفاعه بها بالمقدار الذي يساهم به فى التكاليف فصاحب الطبقة العليا إذا كانت قيمتها قليلة ينتفع بالمصعد أو السلم أكثر مما ينتفع به صاحب الطبقة الأدنى ذات القيمة الكبيرة، ومع ذلك يساهم بنسبة أقل ( الوسيط في شرح القانون المدني للدكتور عبد الرازق السنهوري الجزء الثامن حق الملكيه طبعة 2004 ص 923 )
ملكية الأجزاء المشتركة الشائعة شيوعاً إجبارياً يتحمل ملاكها كل منهم تكاليف حفظ تلك الأجزاء وصيانتها وإدارتها وتجديدها عند الاقتضاء سواء كان المالك مقيم ومنتفع فعلا او غير مقيم
تعليقات