لا يحق للمشتري الثاني طلب ابطال او بطلان عقد المشتري الاول لذات العين من ذات المالك الا بعد التسجيل حالة تزاحم المشترين كون المالك باع مرتين

فانه ومن المقرر بنص المادة 145 من القانون المدنى ( انه ينصرف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام ، دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث ، ما لم يتبين من العقد أو من طبيعة التعامل أو من نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف إلى الخلف العام . )
وإذ كان من المقرر بأحكام النقض أن آثار العقد وفقاً لنص المادة 145 من القانون المدني لا تنصرف إلى الغير الذي لم يكن طرفاً فيه ولم تربطه صلة بأي من طرفيه ، سواء كانت هذه الآثار حقاً أم التزاماً ( الطعن رقم 510 سنة ق 35 جلسة 20 / 1 / 1970)
ومن المستقر عليه انه ( إذ كان الحكم المطعون فيه قد خلص فى أسباب قضائه برفض طلب الطاعنين محو التسجيل موضوع العقد المشهر برقم ... لسنة 2003 شهر عقارى إمبابة إلى أن الشركة البائعة فى العقد المسجل " المطعون ضدها الرابعة " كان قد سبق لها وأن باعت الأرض للمدعين " الطاعنين " بعقود عرفية لم تسجل ثم باعتها للبنك المطعون ضده الأول بناء على العقد المسجل سالف الإشارة إليه الأمر الذى يستفاد منه أن العقود الابتدائية الصادرة لصالحهم من الشركة البائعة وهى مجرد عقود عرفية لا ترتب سوى التزامات شخصية معها وتكون الأفضلية عند التزاحم مع عقد شراء البنك المطعون ضده الأول والمشترى من ذات الشركة للعقـــــــد المسجــــــــل وحده وهو العقــــــــد الصادر لصالح الأخير، كما خلص الحكم رداً على ما أثير من نعى ببطلان العقد سالف الإشارة إليه باعتباره بيعاً لملك الغير، ذلك أن المشترى فى العقد المسجل هو بنك ... وهو وحده صاحب الحق فى دعوى الإبطال الواردة فى المادة 466 من القانون المدنى، وكانت الملكية ثابتة بالفعل للشركة البائعة له، وإن كانت قد تصرفت سابقاً بالبيع للطاعنين الأول والثانى إلا أن عقودهما عرفية لا يعتد بها بما لا يجوز التمسك بهذا البطلان إلا للمالك الحقيقى وهو المشترى بموجب العقد المسجل سالف البيان .) الطعن رقم ۱۳٥٤٤ لسنة ۸۱ ق - جلسة ۲٦ / ۱۲ / ۲۰۱۳مكتب فنى ( سنة ٦٤ - قاعدة ۱٥۲ - صفحة ۱۰۱۹ )
كما وأن النص فى المادة 152 من القانون المدني تنص على أنه لا يرتب العقد التزاماً في ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقاً يدل على أن مبدأ نسبية أثر العقد يهيمن على قوته الملزمة بالنسبة للأشخاص والموضوع مما يقتضي أن أثر العقد إنما يقتصر على طرفيه والخلف العام أو الخاص أو الدائنين في الحدود التي بينها القانون، فلا تنصرف الحقوق الناشئة عنه والالتزامات المتولدة منه إلا إلى عاقديه غير أنه يجوز الخروج على المبدأ السالف بإرادة طرفيه في شقه الإيجابي وهو إنشاء الحق دون شقه السلبي وهو تقرير الالتزام، بمعنى أنه ليس لطرفي العقد أن يرتبا بإتفاقهما التزاماً في ذمة الغير ، وإن كان لهما أن يشترطا حقاً لمصلحة ذلك الغير . ( الطعن رقم 320 سنة 44 جلسة 29 / 03 / 1978)
ومن المقرر بقضاء النقض " أن مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية في المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل، وما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف ولا يكون للمتصرف إليه في الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل في الملكية دون أي حق فيها "( الطعن رقم 2199 لسنة 55 ق - جلسة 29 / 1 / 1989)
وأن عقد البيع العرفي لا تنتقل به ملكية العقار إلى المشترى ، و لا ينشئ سوى التزامات شخصية بين طرفيه فيصبح المشترى مجرد دائن شخصي للبائع بالحقوق والالتزامات الناشئة عن هذا العقد فلا يجوز له مطالبة غير البائع بالتعويض عن فقد ملكيته التي لم تنتقل إليه بعد ، إذ هي لا تنتقل إلا بتسجيل عقده أو تسجيل الحكم الصادر بصحته و نفاذه أو التأشير به على هامش تسجيل صحيفة الدعوى (طعن رقم 1689سنـــة 53ق جلسة 2/2/ 1984 )
ومن المستقر عليه ايضا باحكام محكمة النقض ( انه إذ لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين و ذلك بسبب تعادل سندات المشترين ، و من مقتضى ذلك إنه إذا كان المشترى الأول قد تسلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذاً للإلتزامات الشخصية التى يرتبها العقد ، فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده و تسلميها إلى المشترى الثانى إلا بعد تسجيل عقده و ثبوت أفضلية له بذلك ). ( الطعن رقم 2092 لسنة 59 ق جلسة 1990/12/13 )
واستقرت ايضا على ان ( متى تعادلت سندات المشتريين لعقار واحد بأن كان عقد شراء كل منهما له إبتدائياً فإن تسلم أحدهما العقار من البائع تنفيذا للإلتزامات الشخصية التى يرتبها العقد بينهما لا يجوز معه نزع العين من تحت يده و تسليمها إلى المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقده و ثبوت أفضلية له فى ذلك ( الطعن رقم 732 لسنة 55 ق جلسة 17 / 12 / 1985 )
واستقرت محكمة النقض ايضا انه ( في حالة تزاحم مشتريين لعقار واحد من مالكٍ واحدٍ، فإن الأفضلية بينهما تكون لصاحب العقد الأسبق في التسجيل) ( الطعن رقم 1099 لسنة 80 ق - جلسة 25 / 6 / 2022)
كما نصت المادة 466 من القانون المدني نص على انه " 1 - إذا باع شخص شيئاً معيناً بالذات وهو لا يملكه ، جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع. ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على عقار، سُجِّل العقد أو لم يُسجّل. 2- وفي كل حال لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد. "
ومن المستقر عليه ايضا ( ان المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 تقضى بأن جميع العقود التى من شأنها إنشاء حق ملكية أو حق عينى عقارى آخر أو نقله أو تغييره أو زواله يجب تسجيلها ، و أن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق و لا تنتقل و لا تتغير و لا تزول ، لا بين المتعاقدين أنفسهم و لا بالنسبة لغيرهم ، و أنه لا يكون للعقود غير المسجلة من الأثر سوى الإلتزامات الشخصية بين المتعاقدين ، و أن هذه الأحكام تعتبر مقيدة للنصوص الخاصة بإنتقال الملكية و الحقوق العينية الأخرى بمجرد الإيجاب و القبول بين المتعاقدين .فما لم يحصل التسجيل فإن الملكية تبقى على ذمة المتصرف حتى ينقلها التسجيل ذاته للمتصرف إليه و لا يكون للمتصرف إليه في الفترة التى تمضى من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل في الملكية دون أى حق فيها . و في تلك الفترة إذا تصرف المتصرف لشخص آخر فإنه يتصرف فيما يملكه ملكاً تاماً ، فإذا أدرك هذا الشخص الآخر و سجل عقده قبل تسجيل عقد المتصرف إليه الأول فقد خلصت له - بمجرد تسجيله - تلك الملكية العينية التى لم يتعلق بها حق ما للأول ، حتى و لو كان المتصرف و المتصرف إليه الثانى سيئ النية متواطئين كل التواطؤ على حرمان المتصرف إليه الأول من الصفقة . و إذن فلا يقبل من أى إنسان لم يكن عقده مسجلاً ناقلاً الملك فعلاً إليه أن ينازع من آل إليه نفس العقار و سجل عقده من قبله مدعياً أن له حقاً عينياً على العقار يحتج به عليه ، كما أنه لا يقبل مطلقاً الإحتجاج على صاحب العقد المسجل الذى إنتقلت إليه الملكية فعلاً بتسجيله ، لا بسوء نية المتصرف و لا بالتواطئ ) (الطعن رقم ۳٥ لسنة ٥ ق - جلسة ۱۲ / ۱۲ / ۱۹۳٥مكتب فنى ( سنة / ۱ - قاعدة ۳۰۸ - صفحة ۹۷٥ ).