الاجزاء المشتركه في البناء متعدد الطوابق ملك للشاغلين

النص في المادة 856 من القانون المدني على أنه " إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة، فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع، وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة، كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه "، مفاده أن الأصل أن تحدد سندات الملكية الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة في البناء، ويجوز أن يذكر الملاك في سندات الملك أجزاء أخرى غير التي ذكرها القانون على أنها أجزاء شائعة، كما يجوز أن يستبعدوا من الشيوع ما ذكر القانون أنه شائع، فالعبرة أولاً بسندات الملك ويجيء بعد ذلك ما نص عليه القانون الطعن رقم ۱۷۲۰٤ لسنة ۹۲ ق - جلسة ۱۸ / ۱ / ۲۰۲٤
النص في المادة 856 من القانون المدنى على أنه " إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه وأن البين من النص سالف الذكر أن تلك الملكية وإن كانت لملاك مختلفين إلا أنها تنقسم في كيانها إلى أجزاء مفرزه تتمثل في الطبقات والشقق والتى تكون مملوكة ملكية مستقلة لمالكها وأجزاء شائعة شيوعاً إجبارياً دائماً لا تقبل القسمة تتمثل في الأجزاء المتعلقة بالانتفاع المشترك بين جميع الملاك تخصهم جميعاً كل بحسب ما يخص طبقته أو شقته فيها ؛ يملكها مع غيره مفاده تملك جميع ملاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات . الطعن رقم ٦۰۱٤ لسنة ۸۲ ق - جلسة ۲۱ / ۱۰ / ۲۰۱۸
ولما كان من المقرربالماده 856 من القانون المدنى
(1)- إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة، فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للإستعمال المشترك بين الجميع، وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة، كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه.
(2)- وهذه الأجزاء المشتركة من الدار لا تقبل القسمة، ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة قيمة الجزء الذي له في الدار، وليس لمالك أن يتصرف في نصيبه هذا مستقلاً عن الجزء الذي يملكه.
3- والحواجز الفاصلة بين شقتين تكون ملكيتها مشتركة بين أصحاب هاتين الشقتين.
ولما كان من المقرر فقها انه يتبين من نص المادة 856 مدنى ان فى الدار المملوكة الطبقات أو الشقق لملاك مختلفين أجزاء مفرزة كل جزء منها يملكه هؤلاء الملاك مستقلا , وأجزاء شائعة شيوعا دائما بين هؤلاء الملاك جميعا .
أما الأجزاء الشائعة فهى أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع , فيدخل ضمن الأجزاء الشائعة ما ذكرته المادة 856/1 مدنى ليس على سبيل الحصر , من ارض اقيم عليها البناء ومن اساسات وحدائق رئيسية ومداخل وافنية واسطح ومصاعد وممرات ودهاليز وقواعد الارضيات والاسقف وانابيب المياه والغاز واسلاك الكهرباء الا ما كان داخلا بالشقة أو الطبقة والسلم وغرفة البواب ومحل سكنه والحديقة المشتركة , وبالجملة كل ما كان معدا للاستعمال المشترك بين الجميع .
والأصل ان تحدد سندات الملك الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة فى البناء ـ وتشتمل على تقدير لقيمة الأجزاء المفرزة للاستعانة بها عند توزيع النفقات والتكاليف على الملاك المتعددين , وعند تحديد حصة كل مالك فى الأجزاء الشائعة . فيجوز ان يذكر الملاك فى سندات الملك أجزاء اخرى غير التى ذكرها القانون على انها أجزاء شائعة , كما يجوز ان يستبعدوا من الشيوع ما ذكر القانون انه شائع . فالعبرة اولا بسندات الملك ويجئ بعد ذلك ما نص عليه القانون . وتعتبر الأجزاء المشتركة مملوكة ملكية شائعة لجميع ملاك الطبقات والشقق , والشيوع هنا إجبارى دائم لا يقبل القسمة , وحصة كل مالك فى هذه الأجزاء تكون بنسبة قيمة الجزء المفرز الذى له فى الدار . وليس له ان يتصرف فى هذه الحصة تصرفا مستقلا عن التصرف فى الجزء المفرز الذى يملكه , اذ ان الحصة فى الأجزاء الشائعة تابعة تبعية مطلقة للجزء المفرز الذى يملكه المالك , وقد اعدت اعدادا كاملا لخدمة هذا الجزء , وهذه الأجزاء المشتركة من الدار ـ كما تقول نصيب كل مالك فيها بنسبة قيمة الجزء الذى له فى الدار , وليس لمالك ان يتصرف فى نصيبه هذا مستقلا عن الجزء الذى يملكه.(الوسيط - 8 - للدكتور السنهورى - المرجع السابق - ص1017 وما بعدها)
وكان تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية البناء المعدة للاستعمال المشترك وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأبنية - شرط ذلك عدم وجود في سندات الملك ما يخالفه - مفاده - أن الأصل أن تحدد سندات الملك الأجزاء الشائعة والأجزاء المفروزة في البناء ويجوز أن يذكر الملاك في سندات الملك أجزاء أخرى غير التي ذكرها القانون على أنها أجزاء شائعة كما يجوز أن يستبعدوا من الشيوع ما ذكر القانون أنه شائع فالعبرة أولا بسندات الملك ويجوز بعد ذلك ما نص عليه القانون . ( طعن رقم 7549 لسنة 77 ق جلسة 26/11/2008)