بيع العقار للمشتري المحمل بعقد ايجار يكون نافذ في حق المشتري إذا كان له تاريخ ثابت سابق على التصرف فقط عكس الايجار القديم واذا تسليمها المستاجر فلا يحق للمشتري طرده منها الا بعد تسجيل عقد شراءه فكلاهما دائنين للبائع ولا يملك المشتري الا طلب التعويض والفسخ

نص الماده 604 من القانون المدني 1- إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص آخر، فلا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية.2- ومع ذلك يجوز لمن انتقلت إليه الملكية أن يتمسّك بعقد الإيجار ولو كان هذا العقد غير نافذ في حقه.

نص الماده 605 من القانون المدني - لا يجوز لمن انتقلت إليه ملكية العين المؤجّرة ولم يكن الإيجار نافذاً في حقه أن يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد التنبيه عليه بذلك في المواعيد المبيّنة في المادة 563. 2- فإذا نبّه على المستأجر بالإخلاء قبل انقضاء الإيجار، فإن المؤجّر يلتزم بأن يدفع للمستأجر تعويضاً ما لم يتفق على غير ذلك، ولا يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد أن يتقاضى التعويض من المؤجر أو ممن انتقلت إليه الملكية نيابةً عن المؤجّر أو بعد أن يحصل على تأمين كاف للوفاء بهذا التعويض.

- لما كان عقد الإيجار يلزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر وضمان عدم التعرض له، وكان مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر والتزاماته نحوه، غير أن انصراف العقد إلى الخلف الخاص الذي يتلقى ملكية العين هو وما يترتب عليه من آثاره، وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاثة الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها، فإن المتصرف إليه لا يكون خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً، وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنقل الملكية إليه بموجبه، ولئن كان البائع في عقد البيع العقاري غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجاراً نافذاً في حق المشتري مع أنه يظل مالكاً فذلك لأن المشتري يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذا كان البائع لم يسلمه بعد إلى المستأجر منه، إلا أنه إذا كان البائع قد سلم العقار للمستأجرين فإن المشتري لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجرين بتسليم العقار إذ أن كلاً منهما دائن عادي للبائع ولا يملك المشتري في هذه الحالة سوى أن يطالب البائع بالتعويض أو فسخ عقد البيع. الطعن رقم ۸۳٤  و 860 لسنة ٥۰ ق - جلسة ۲٥ / ٤ / ۱۹۸۱مكتب فنى ( سنة ۳۲ - قاعدة ۲۳۲ - صفحة ۱۲٦۲ )

مؤدى ما تنص عليه المواد 146 و604 و605 و606 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي جميع التزاماته نحوه، غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذي يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار، وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة - في المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة بها - لا يكون المتصرف إليه خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً. وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع - مؤجر العقار. وحق المشتري في تسليم العقار المبيع وفي ثماره ونمائه المقرر له قانوناً من مجرد البيع في ذاته إنما هو حق شخصي مترتب له في ذمة البائع إليه كما أن علاقته بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشتري العقار الذي لم يسجل والمستأجر لهذا العقار ومن ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر- الطعن رقم 67 لسنة 31 ق - جلسة 30 / 11 / 1965

مؤدى ما تنص عليه المواد 146 و604 و605 و606 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي جميع التزاماته نحوه، غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذي يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار، وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة - في المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة بها - لا يكون المتصرف إليه خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً. وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع - مؤجر العقار. وحق المشتري في تسليم العقار المبيع وفي ثماره ونمائه المقرر له قانوناً من مجرد البيع في ذاته إنما هو حق شخصي مترتب له في ذمة البائع إليه كما أن علاقته بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشتري العقار الذي لم يسجل والمستأجر لهذا العقار ومن ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر[الطعن رقم 67 - لسنة 31 ق - تاريخ الجلسة 30 / 11 / 1965 - مكتب فني 16 رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1165 ]

الاستثناء هو ان عقد البيع يكون محمل بعقد ايجار في حالة ان الايجار قانون قديم فقط وهو استثناء من نص الماده 604 من القانون المدني اعمالا لحكم النقض التالي

فان المستقر عليه باحكام محكمة النقض ان (النص في المادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - الذى تخضع له واقعة النزاع . على أنه " إستثناء من حكم المادة 604 من القانون المدنى تسرى عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار و لو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمى سابق على تاريخ إنتقال الملكية " . يدل على أن عقد الإيجار يظل سارياً في حق المالك الجديد بذات شروطه دون حاجة لتحرير عقد إيجار جديد و أن قيام المالك الجديد بتحرير عقد إيجار بأسمه مع المستأجر لا يعنى قيام علاقة إيجارية جديدة ، بل يعتبر إستمراراً للعلاقة الإيجارية ذاتها .)( الطعن رقم ۳۸۸ لسنة ٤۹ ق - جلسة ۱۰ / ٥ / ۱۹۸٤مكتب فنى ( سنة ۳٥ - قاعدة ۲٤۱ - صفحة ۱۲٦۰ )